Prime Minister Prayut Chan-o-cha, in his capacity as CESA chairman, however, has instructed TAT to discuss the plan with Phuket’s governor and CCSA(the Centre for Covid-19 Situation Administration) first before making it official.

CESAの議長であるプラユット首相は、TAT（タイ政府観光局）に対して正式決定する前にプーケット市長とCCSAにまず相談するようにとの指示を出した

“Even though we expect a market slowdown in 2020-2021, with new supply being postponed or cancelled as the demand weakens due to the pandemic, in the long term, the condominium market in Pattaya is promising as it is strategically located in the Eastern Economic Corridor (EEC). The U-Tapao Airport, just over 40 kilometres away from Pattaya, is expected to become Bangkok’s third airport, which will be connected by a high-speed rail line to Bangkok, through Pattaya. These projects will boost the number of foreign and local visitors to Pattaya, thus increasing the number of potential condominium buyers, driving the condo prices upward.”

2020年から21年の2年間は、コロナの影響による需要減でコンドミニアムの新規供給が延期されたり中止されたりすることから、市場は低迷すると予測している。
しかし、長期的にはEEC開発の恩恵を受けることからパタヤのコンド市場は有望である。パタヤから40キロ先のウタパオ空港はバンコク第3の国際空港となる予定で、新幹線でパタヤを経由してバンコク都に直結する。そして、これらのプロジェクトが完成すれば、国内外の観光客をさらにパタヤに引き寄せることになり、その結果、コンドミニアムに対する投資需要も増大し物件価格も上昇することになる

ちなみに、もしパタヤの不動産を買う場合は、次のナイトフランクのコメントにあるように、不動産投資で極めて重要なポイントである開発用地の払底が既に起こっていること、しかもランドアンドハウスの人気ショッピングモール、ターミナル21も近くにオープンしたことで生活利便性も増したことから、やはりウォンガマットがベストだと考えています。

Wongamat marks the most exclusive and expensive area, partly due to the lack of developable beachfront land, and partly because it is possible to build right up to the beach, as opposed to most of Pattaya where the beach is on the opposite side of the road.”

ウォンガマットはパタヤでも特別な高級住宅地であり、その理由は海岸沿いに開発用地がほとんど残ってないことや、海岸とコンドミニアムを隔てる道路がなく直接海岸沿いに建設できることなどがある

さて、以下がその記事の主たる部分です。

Asset World Corp., the property unit of Thailand’s richest man, plans to acquire distressed hotels, betting on a quick revival in tourism once the Southeast Asian nation reopens to foreign visitors.

タイ最大の資産家（TCCグループオーナー）の不動産部門であるアセットワールド社は、東南アジア諸国が外国人観光客の入国を開始すると同時に、観光産業は直ちに復活すると確信していて、今後も経営難に陥っているホテルの買収を計画している

The Thai tourism industry “will come back very quickly” once the country is fully reopened in October. But some of the businesses that were facing problems before the pandemic won’t survive. “This situation is about cleaning up and maybe eliminating whoever was already not doing well before the crisis”

タイの観光業界も10月に外国人に国を開放すればすぐに復活すると見ている。しかし、コロナ禍以前から既に経営がうまくいってなかったようなビジネスは生き残れない。そういう意味では、今回の感染災害はもともと不要であったビジネスが一掃されるきっかけになる

Tourism-reliant Thailand has gone without its millions of foreign visitors for a year, leaving its hotels and tourism businesses struggling to stay afloat. Some properties have closed down and may not reopen when international travels resume later this year.

タイはもともと観光産業に依存しているが、この1年間外国人観光客がいなくなったことで、ホテルや観光関連のビジネスはどれも生き残りに四苦八苦してきた。中には既に廃業してしまったホテルもあり、これらは今年後半に外国人観光客が戻ってきても営業再開は不可能である

“The gap between buyers and sellers for projects, which are available for sale now, is closing. That means there’s more alignment on pricing today”

そして、ホテルの売り手と買い手の間での売買価格の差も縮小しつつあり、取引の成立が可能な水準になってきている

数日前、「地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる（その４）」でコリアーズ・インターナショナルのプレスリリースの内容を少し書きました。

今回の彼らの調査では、昨年竣工したユニット数は57,220と、それまでで最高だった2018年の55,325ユニットをも超えて過去最高となったということであり、それが上のグラフです。

さらに、今年も45,000ユニット以上が竣工するものの、今の買い手不在の市場ではこれら完成ユニットも多くが引き取られず、完成在庫がもっと積み上がる可能性が大なわけです。

彼らの予想では、今年はこれら在庫処分の価格戦争激化によって、既に資金繰りがタイトとなっているデベロッパーから最初のプリセール価格よりもさらに値引きされた物件が次々と出てくるという興味深いものです。

そこで今回は、経済紙グルンテープトゥーラギットに載ったこの記事の内容を、もう少し詳しく見ていきます。

สำหรับในปี 2564 คาดว่าจะมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วมากกว่า 45,000 ยูนิตในพื้นที่กรุงเทพมหานคร การเติบโตของอุปทานคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนแล้วนั้นสูงที่สุดในปี 2020 เนื่องจากอุปทานใหม่ ในปี 2560 มีห้องชุดเปิดตัวใหม่ 58,424 ยูนิตและในปี 2561 จำนวน 66,021 ยูนิตพบว่ามีห้องชุดเปิดขายใหม่ 124,445 ยูนิตส่งผลให้ในปี 2563 ที่ผ่านมามีคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดออกจากอาคารชุดดังกล่าว โครงการที่เปิดขายในอดีต

2021年は45,000ユニット以上のコンドミニアムがバンコクで竣工することから、完成在庫はさらに増加すると予想される。そもそもこれらは（当時起こっていた中国人投資家の爆買いをターゲットに）デベロッパーが2017年に58,424ユニット、2018年に66,021ユニットと合計124,445ユニットもの新規プロジェクトをプリセールで売り出したものであり、それが2020年と2021年に一挙に竣工を迎えているのである。

สำหรับคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วจำนวนมากนี่เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่สร้างความกังวลให้กับนักพัฒนาว่าจะมีการโอนห้องชุดจำนวนเท่าใดเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จและลูกค้าจะถูกเรียกให้โอนกรรมสิทธิ์ และหากต้องทิ้งหน่วยเหล่านั้นในปริมาณมากในการชะลอตัวของตลาดนี้จะเป็นอีกประเด็นสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่จะนำหน่วยเหล่านี้กลับสู่ตลาดอีกครั้ง หรืออย่างที่เราเห็นผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะขายหน่วยเหล่านี้ซ้ำโดยการลดราคาให้ต่ำกว่าในช่วงก่อนการขายก่อนหน้านี้เพื่อกระตุ้นความสนใจของเด็ก ๆ มากขึ้น และกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อรับรู้รายได้และดึงดูดเม็ดเงินเข้า บริษัท มากที่สุดด้วยเหตุนี้สงครามราคาจะยังคงดำเนินต่อไปในตลาดคอนโดในปี 2564

そして今、デベロッパー各社が憂慮しているのは、販売済の物件が今年またしても竣工後にユーザーに引き取られずキャンセルされてしまい、コンドミニアムがさっぱり売れない現在の市場で再度販売しなければならなくなることである。
この場合、多くのデベロッパーが最初のプリセール価格をも下回る値段で出すという価格戦争が続くことになる。デベロッパーにとっては、いつまでも完成在庫を保有しておくわけにはいかず、とにかく所有権を移転して売上計上し、できるだけ多くのキャッシュが必要なのである。

According to my analysis of available data from the Bank of Thailand, the economy in 2021 will not rebound from a negative growth of 6.1% last year and could risk facing a financial crisis like in 1997.

タイ中央銀行から出ているデータを私なりに分析した結果、2021年のタイ経済は昨年のマイナス6.1％成長からリバウンドするということにはならず、むしろ1997年と同じような通貨危機が起こるリスクがある。

This year, history is likely to repeat itself. The condition of inadequate domestic liquidity is almost the same as in 1997 but the actors differ. At that time, the culprit was Thai financial institutions who borrowed beyond their capacity. But this time, the culprit is the Thai government borrowing beyond its capacity.

ただし、金融機関が返済能力以上に多大な借金をしたことが原因で起こった1997年の通貨危機とは違い、今年の資金流動性の危機はタイ政府の膨大な借金が原因で起こる。

Two pre-conditions of a financial crisis -- foreign financing and borrowing short -- were met. Here comes the third one -- reaching a limit.

そして今、資金流動性の危機が発生する3つの条件の内、外国からの借金、短期資金の借り入れの2つが既に満たされていて、最後の借り入れの限界点到達が残るのみである。

In the fiscal year 2021, the government will need another 1 trillion baht to cover its deficit and finance Covid relief programmes. The problem is this year the government cannot rely on foreign inflows. Money is flowing out of Thailand.

今年、タイ政府は財政赤字とコロナ対策のためにさらに1兆バーツ（3兆5,000億円）もの資金が必要であるが、問題はこれ以上外国からの資金流入に頼れないことにある。それどころか、これまで入ってきていた資金が海外に流出し始めているのである。

Things started to change at the beginning of this year. There were net capital outflows of $1.3 and $2.9 billion in January and February respectively. (Now you know why the Thai baht is falling.) This trend is likely to continue throughout the year as interest rates in the US start rising, investment in other emerging economies looks more promising, and, most importantly, our currency devalues quickly.

この変化は今年の初めに起こった。1月と2月の海外への資金流出はそれぞれ13億ドル（1,400億円）、29億ドル（3,130億円）となり、それに伴ってタイバーツ安が始まったのは周知の通りである。そして、アメリカの金利が上昇する中、このドル高バーツ安のトレンドは年内続くと予想される。さらに、経済が低迷するタイよりも他の経済新興国への投資の方に魅力があることから、ここでも資金流出が起こり今後急速なタイバーツ安が発生する。

Within a few short months, the government will have difficulty financing its humongous debt requirement. 

あと数カ月もすれば、タイ政府はその膨大な借金の資金手当てができない問題に直面するはずである。

There is a type of capital inflow called "hot money" which flows into a country for speculation, usually in foreign exchange, not for actual investment. I estimated that there was $12.2 billion of hot money flowing into Thailand in 2020. Once converted into Thai baht, it was about 400 billion baht which nicely satisfied the remaining financing gap for the government.

122億ドルの投機的なホットマネーが2020年にタイに入ってきたと思われ、これがタイバーツに交換された結果、4,000億バーツの資金供給となり、昨年はタイ政府の資金需要を満たすことができた。

My deep concern is, what will happen when it flows out? The Thai monetary system will be 400 billion baht short of liquidity is the answer. Does it sound like what happen in 1997?

しかし、問題はこの4,000億バーツもの投機資金が海外に流出し始めればどんなことが起こるかということである。タイの財政は資金ショートを起こすことになり、これは1997年のトムヤムクン危機と状況が似ているのである。

Luckily, there is still about 750 billion baht of excess liquidity left in the system. But that still leaves a financing gap of 250 billion baht and, if hot money does flow out, the gap will increase to 650 billion baht. That's enough to trigger a liquidity crisis.

現時点ではタイには7,500億バーツの手元流動資金がある。しかし、今年はさらに1兆バーツもの資金が必要なことから2,500億バーツの資金不足となる。しかも、もしこの4,000億バーツが海外に逃げ始めれば合計6,500億バーツの資金不足となるため、資金流動性の危機が再び起こる可能性がある。

このところ、顕著なドル高バーツ安の流れが続いていますが、これに関して2日前にこんな記事が出ています。

The Thai baht, this week, fell to a 4 month low against the US dollar at ฿30.50 as market sentiment in the United States shifted sharply with an increasing value placed on bonds and rising borrowing costs.

今週、タイバーツ相場は1ドル＝30.5バーツとこの4カ月で最安値を付けた。この原因は米国の金利上昇によりマーケットセンチメントが変わったからである

上の日足チャートでもわかるように、昨年11月3日のアメリカ大統領選でトランプ大統領が負けて以降、海外から大量の資金がタイに流れ込んできたことで、急激なバーツ高が進んだともいわれています。

ただ、この資金はいわゆるホットマネーであり、不動産投資や設備投資などの長期投資目的ではありません。従って、米国での金利が上昇した途端、早速還流が始まっているわけです。

私個人としては米ドルに対するバーツ高は行き過ぎと考えていたので、2ヵ月ほど前になりますが「やがてタイバーツのスイングバックが始まる？」と題して2回にわたり、ドルバーツのレートがここ10年で見た場合の1ドル＝30バーツという限界値に近づいてきたこともあり、いずれスイングバックが起こるので米ドル購入のチャンスではないかと書きました。

そして今、米ドルが復権しつつある中、やっとバーツ高に歯止めがかかり、タイ中央銀行やタイの輸出産業にとってもホッと一息というわけです。

もっとも、今のはバーツの独歩安ではなく、むしろ米ドルの独歩高なので、一概には安心できませんが...。

以前にも書きましたが、私も昨年からコスト平均法で定期的にドルを買っては定期預金してきたのですが、現時点での平均購入コストは1ドル＝31.5バーツとなっています。

従って、このグラフにあるように今朝の交換レートはバーツ安がさらに進んで30.8ではあるものの、まだ為替差損が出ていることになります。もっとも、受取利息も考慮すれば中長期的にはそう大きく損することはないだろうと考えているのですが...。

一方で、昨日も書いたように、当面、タイの不動産市場は「一寸先は闇」の状態であり、運を天に任せて何千万円もの資金をコンドミニアムに投資する気にはならないし、税務上の非居住者となって今年でやっと10年になるので日本に資金を戻すつもりもなく、とにかく今は外銀で米ドルにして温存しているわけです。

さて、私がタイバーツの保有を避けて米ドルに換えている理由の一つにタイ政府の資金流動性の問題があります。つまり、政府はコロナ禍で大量の資金を使ってしまったため、そして今年もまだ相当な資金を使う予定であるのに対し、政府に資金がなくなりつつあるというものです。

これはトムヤムクン危機の時と同じ資金流動性の危機であり、万が一、再びタイバーツ暴落などとなれば怖いからです。

次回に続く

さて、不動産調査会社のAREAによる「ปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยจะร่วงใช่ไหม（2021年の住宅市場はさらに下落する）」という最近のレポートがあり、その中で彼らは以下のようなことを書いています。

อุปทานคงเหลือสะสม 226,645 หน่วยนี้ ต้องใช้เวลาอีกถึง 36.9 เดือน หรือ 3 ปีจึงจะขายหมด หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย  แต่หากยังมีการเติมหน่วยขายเข้ามาอีกเรื่อยๆ การขายก็จะยิ่งช้าลงไปอีก และอาจทำให้สินค้าที่มีอยู่ในตลาดในขณะนี้ ล้มหายตายจากไปได้เป็นจำนวนมาก  นี่แสดงว่า “ระเบิดเวลา” ที่รออยู่อาจจะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ทรุดลง แตกต่างจากที่บางฝ่ายคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะดีขึ้นในปี 2564 และ 2565

現時点でのバンコク首都圏全住宅販売在庫は226,645戸もあり、これは今後一切の新規供給がないとしても在庫一掃に36.9か月、つまり3年かかるということだ。しかし、実際にはこれからも新規で販売されるプロジェクトが出てくるので、在庫調整にはさらに時間がかかることになる。

一部の専門家は2021年か2022年には不動産市場は好転すると楽観視しているが、それどころか、この大量の販売在庫の増加が時限爆弾となって、2022年には不動産市場の暴落が始まる可能性がある。

この中で気になったのが、多くの外国人投資家も購入してきたスクムビット通りからラーマ4のエリア、つまりスクムビット通り偶数側を指摘し、以下のような説明がされています。

สุขุมวิท - พระรามที่ 4 ห้องชุด ณ ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.192 ล้านบาท ณ กลางปี 2563 ลดลงเหลือ 1.959 ล้านบาท หรือลดลงไปถึง -10.7% ภายในเวลา 6 เดือน

コンドミニアムで価格が100万～200万バーツの物件価格は2020年後半の6カ月で10.7％下落した

สุขุมวิท - พระรามที่ 4 ห้องชุด ณ ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.232 ล้านบาท ณ กลางปี 2563 ลดลงเหลือ 3.899 ล้านบาท หรือลดลงไปถึง -7.9% ภายในเวลา 6 เดือน

コンドミニアムで価格が300万～500万バーツの物件は、昨年後半の6カ月で7.9％下落した

このエリアはアソークからプラカノーンにかけての偶数のソイということになります。そして、ここ5年ほどで大量供給が行われてきたソイといえば、36と38が思い浮かびますが、以前出したコラム集の表紙でも以下のような新旧両方の写真を添付して急速な発展の状況を説明したので、これを見ればその様子がわかると思います。

当時は奇数側ではスーパーラグジュアリー級の30万バーツ/㎡を超えるプロジェクトしかなくなり、まだ地価の安い偶数側での開発が始まったのですが、短期間に大量の供給が出てきたところで、2019年のLTV規制で始まった不動産市場の失速に端を発して、その後のコロナと続いたため、一挙に需要が追い付かなくなったものと思います。

その結果、AREAは上のレポートで、価格が300万～500万バーツの物件は昨年後半の6カ月だけで7.9％も市場価格が下落したので、新たに新規供給しても売れないのでやるべきではないというコメントを出しているわけです。

タイ航空の問題点

a. 多くの問題があるが、特にマネジメントが貧弱であり、かつ経営構造に問題がある。その結果、利益率が低く借金過多にもなっている。（政治家や官僚の利権に基づく介入や労働組合の無理な要求のこと）

b.過去の決算書を見ると、2011年から2019年にかけて、売上はほとんど増えていない。それにも関わらず、販売管理費ばかりが2倍以上に膨らんでいて、売上高に対する比率も3.4％から7.5％に倍増と、経営効率が悪くなっている。

c.たびかさなる赤字で、2011年に627億バーツあった自己資本も、2019年にはわずか117億バーツへと減少。その結果、負債自己資本倍率は2018年時点で12.2にまで高まっている。

d.管理体制が問題で、何を決定するにも政府の承認を取る必要があり、決断が遅すぎる。しかも、労働組合が強すぎて、細かい変更についてもああだこうだと足を引っ張るため、今の航空業界で勝ち残っていく機動力がない。

e.技術的な遅れ。12機種もの航空機を持っている反面、それをちゃんと整備する技術がない。また、Ａ380といった新型機種を導入しても、整備する技術力がないので、Ａ320やＡ340といった古い機種をいつまでも使っている。これでは、より安全な機種が選ばれる今の顧客ニーズを満たせない。例えば、シンガポール航空の平均機体年齢が7年7カ月に対し、タイ航空のそれは10年である。世界のエアラインとの厳しい競争を勝ち残るには、技術力の向上、新型機の導入が必要である。

f.タイ政府がタイ航空の経営に口を出し過ぎであり、タイ航空は完全な民間企業になるべきである。

g.子会社のＬＣＣ、タイスマイルとの住み分けができてない。

h.タイ航空はヨーロッパ直行便ルートが多すぎるので、減らすべきである。また、北米への直行便は持たない方がいい。

As Thai Airways tries to sell new contracts and conditions to its remaining workforce, the labour union of the national carrier is challenging changes to the employment contracts, where Thai Airways employees are being asked to agree to changes as part of the bigger financial rehabilitation program.

会社再生計画の一環として、タイ航空側が従業員に対し雇用契約の条件変更を要求したところ、労働組合側は受け入れなかった

But a union representative says the new contracts are unfair because it includes fewer leave days and shorter holidays. The union has filed a complaint with the Department of Labour Protection and Welfare.

そして組合側は、この雇用条件の変更は有給休暇や休みが減らされていてアンフェアなものであるとして、労働保護福祉局に訴えたのである

所詮私は内部関係者ではないし、こういうマスコミの情報をもとに書くしかないのですが、これらを読む限り、相変わらずタイ航空の根本的な問題の一つである「親方タイ政府」時代の労働組合気質が健在なようです。

そこで思うのは、一体誰がこんな債務超過、すなわち会計上の株価がマイナスとなっている沈没目前の船に1,800億円もの回収不能となる可能性が高い追い銭を出すのかということです。

また、もともとタイ航空の51％の株主が国だったわけで、その出資金がゼロになったということは、国民の税金が無になったということでもあります。

コロナの影響などなかった2019年には史上最高の4,000万人もの外国人観光客がタイにやってきたというのに、それでもタイ航空は大赤字だったわけであり、当時経営に携わっていた現政府にも非があることについては明らかで、さすがに言い逃れはできないと思います。

一方、タクシン首相の時はタイ航空は最高益をたたき出していたわけで、タクシン氏のやり方がいい悪いは別にして、やはり彼のような経営者としての資質がある人が再建の舵取りをしないと、債権者も納得しないのかもしれません。

さらに、タイ航空はこの再建案で債権者に対しても3年間の支払猶予を要求していますが、もしこの資金手当ての目途が立たなければ、当然5月12日の債権者集会で彼らの承認を取るのも難しいだろうと思います。

つまり、タイ航空にとって次のD-デイはあと2か月後にやってくるということです。