エバーグランデ効果1

コンドミニアム業界のトップ連中は影響ないというけれど

กรณีเอเวอร์แกรนด์ไม่น่าจะมีผลกระทบถึงอสังหาฯประเทศไทย ลูกค้าจีนที่จองและวางเงินดาวน์ห้องชุดยังทำธุรกรรมตามปกติ เพราะคนจีนมีถึง 1,200 ล้านคน มีทั้งลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย, ซื้อเก็งกำไร และผู้ที่เดินทางไปต่างประเทศ เคยมาเมืองไทย รู้จักเมืองไทย ก็ซื้ออสังหาฯในเมืองไทย

恒大集団の問題はタイの不動産市場には影響はない。コンドミニアムを購入している中国人客は、今も契約通りダウンペイメントを払ってきているし、それに中国には12億人の人口があり、自己居住需要、投資需要、そして以前旅行できてタイのことをよく知っていてタイの不動産を買うという人が多いからである。

プラチャーチャート・トゥーラギット

どうもよくわからない理由付けですが、これで影響はないというのには納得がいきません。このコラムの表題でプラチャーチャートが「中国で雨が降ると、タイの不動産市場が寒くなる」といっているように、タイの住宅市場も大なり小なり悪影響を受けるはずであり、そんなのは嘘だと思います。

このインタビューでは、スパライの社長いわく、恒大集団の問題で中国人投資家の海外不動産購入に対するセンチメントは弱含むかもしれないが、それは来年になればわかる。また、借金まみれの恒大集団などと違って、タイのデベロッパーは財務体質がしっかりしているので、中国と同じような問題は起こらないということです。

しかし、タイのデベロッパーが倒産するしないという問題より、むしろ、中国人投資家依存度の強いタイのコンドミニアム市場は、いよいよ中国の不動産市場が崩壊した場合にそれなりの影響を受けるのではないかという問題です。

この記事では、デベロッパー達が彼らが開発する新規プロジェクトの話ばかりしていますが、中古市場が中国人投資家の売り圧力でさらに値下りすれば、当然、新築プロジェクトも売れなくなるとは考えてないようにも思えます。

もっとも、デベロッパーにいくらインタビューしても、ポジショントークばかりで悪いことをいうはずがないし、もともとあまり参考にならないと思った方がいいと思いますが…。

タイ中央銀行が2022年末までLTV規制を一時停止

一方、つい2日前、タイ中央銀行は低迷が続く住宅市場の底入れを目的に、暫定的にLTV規制をなくし、物件価値の100%融資を認めると発表しました。

これで、今の販売在庫を大量に抱える市場が底を打つのかというと、あまり期待できません。もともと外国人はローンが借りられないので関係ないし、実需層はコロナ不況で減収になる中、銀行の与信基準が増々厳格になり、今でも4割から5割の人が住宅ローンを却下されています。

従って、いくら中央銀行が100%貸してもいいといっても、結局焦げ付けば自分たちのNPL(不良債権)が増えるだけなので、市中銀行の実需層に対する貸し出しはほとんど伸びないと思います。

唯一、富裕層が投資やセカンドホームとして買う場合のみ、100%ローンは効果がありますが、まだ不動産市場が底を打ったというマーケットのコンセンサスがないので、大半の投資家は様子見を続けるだろうと思います。

中国人たちはまた買いに来る?

โดยมี 3 ปัจจัยดึงดูด “ค่าครองชีพถูก อสังหาฯถูก และค่ารักษาพยาบาลถูก” ซึ่งเป็นจุดขาย และเป็น benefits ของตลาดคอนโดฯเมืองไทย

生活費が安い、不動産が安い、医療費が安いという3つの要因が、タイのコンドミニアム市場が持つセールスポイントでありベネフィットである。(オリジンプロパティ)

プラチャーチャート・トゥーラギット

そして最後でこういう締めくくりをしているのですが、お金持ちの彼らはタイの生活費やコンドミニアム価格、医療費が実はもう大して安くないことを知らないのかもしれません。

ところで、私はちょっと前に、日本の言論サイト(https://agora-web.jp/archives/2053235.html#googtrans(ja|ja))で「タイ不動産投資、風が吹けば桶屋が儲かる?」と題して投稿しましたが、不動産デベロッパーの彼等とは全く違った考えを持っています。

中国政府が乗り出してきてことごとく破綻を抑え込んでしまえば別ですが、これから恒大集団のような大型倒産がいくつも続けば、いよいよ中国の不動産バブルの本格的崩壊です。

そうなれば、2017年、2018年に中国人投資家が大量にタイで購入した築浅中古もかなり投売りされてくるのではないかと考えています。

そして、多分、その時がタイのコンドミニアム市場での買い場の到来だと思っていますが、将来タイの不動産投資で大きく儲けたければ、「待つも相場なり」でもうしばらく待ってみることをお勧めします。