世界を震撼させたコロナの恐怖が噓のように消滅

2020年に始まったバンコクのロックダウンをまだはっきり覚えていますが、スクムビット通りは閑散として、近くのスーパーに行っても食品売り場しか空いておらず、巨大ショッピングモールのメガバンナーでさえスーパーと薬局以外の電気が消えてゴーストタウンのようになっていました。

また、ゴルフ場や映画館も閉鎖され、お酒までも販売禁止となったので、毎日家にこもっているだけですることがなく、時間を持て余していました。

そこで、道路が空いているこの機会にタイをドライブして回ってみようと思い立ち、この年の10月に車を買ったのですが、それでチャチュンサオやサムットプラガーン、サムットサーコーンなどの郊外をドライブして回り、プーケットやイサーンにも行きました。

しかし、あれだけ話題になっていたパンデミックですが、今は世界でほとんどの人が警戒しておらず、やっとコロナ禍が終わったのがわかります。

インフレが世界の最大懸念事項

さて、上のグラフはリサーチセンターのIpsosというところが「今、最も懸念していること」について、世界29か国、25,000人にアンケート調査した結果ですが、コロナ（赤い線）はもう忘れ去られ、代わりにそれまで各国が続けてきた金融緩和により引き起こされたインフレ（紫の線）が最大の懸念事項になっているというものです。

さらに、IpsosがWorld Economic Forumという団体と共同で調査した結果では、69％の人が2023年はインフレ率が上昇し続けると考えているそうです。

インフレに現金はとにかく不利

昨年からのFRBの利上げをきっかけに世界の物価が上がり始め、とうとう日本でもインフレが始まったことから、これからは現金を持っているのが一番不利になります。

私もデフレの間は日本にあるほとんどの資金を個人向け国債にしていたのですが、これではまずいと昨年からせっせと株にシフトしているところです。

とはいえ、一度にドカンと買うのはさすがにリスクがあるので、ちびちびと数百万円ずつ株に投資してきたのですが、まだ全体の3分の1もシフトできてないのに、最近の爆発的な値上りにもっと早くやっておけばよかったと悔しい思いをしているところです。

一方、日本のマンションなどはもう天井圏ですが、タイの不動産はそろそろ買い時が近いと思っています。そこで、将来のポテンシャルがあり、かつダウンペイメントが2割ぐらいですむプレビルドを探し始めたところです。

ダウンがわずか12％で勝負できる「注目のオンヌット、Aspire On Nut Station」を年末年始の帰省で帰国していたために買えなかったのは、今となってはもったいないことをしたと悔しい思いです。

2023年も人気のネーウラープ市場

今年は外国人観光客、特に中国人観光客が戻ってくるので外国人のコンドミニアム需要が急増すると不動産業界は期待しているし、私も昨年底打ちしたコンド市場がやっと上昇局面に入るのではないかと期待しています。

しかし、これまでのブログでも書いてきましたが、昨年はコンドミニアムだけでなくネーウラープと呼ばれる平面開発、つまり、戸建てやセミデタッチなどの平面住宅にも人気が集まり、その結果、オールインスパイアーのような中堅のマンデベは大変でしたが、この表にもある通り大手7社の2022年の経常利益は13％増に、そして2023年も9％増となる予想です。

ただ、コンドミニアム市場についてはユニット数においては大きく増加したものの、外国人需要が低迷したため、200万バーツ以下のタイ人向けアフォーダブル物件が中心となって売り出されたわけです。

コンドミニアム市場の回復には時間がかかるかも

この戸建て住宅市場成長の流れは今年に入っていても続いていて、その上に今後外国人投資家がコンドミニアムを購入するようになれば、300万バーツ以上のコンド市場も動き出すことからさらに住宅市場は成長すると見込めるわけですが、実際に目に見えてコンドミアム市場が変化するにはまだ時間がかかるかもしれません。

一方で、タイ中央銀行はLTVのローン規制を再び復活し、インフレで今後住宅ローン金利も上がっていくというマイナスのリスクもあります。

ただし、タイ人の住宅需要は今も大きいので、これで腰折れすることはなく、金利が上がった場合、買える住宅が狭くなるとしても、全体の住宅需要自体は維持できるというのが現地のアナリストの意見です。

2023年は現物資産より不動産株を買え

さて、これは昨日のビジネス紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに載った記事ですが、バンコクの証券会社KGIセキュリティーズによれば、ネーウラープ市場は今年も5～10％の成長を果たし、さらに中国人観光客の増加によりコンドミニアム市場も上向くとの予測です。

また、最近タイ政府は2023年の外国人観光客2,500万人を目標としていたのを、ここにきてさらに2,800万人に上方修正したこともあり、以前は外国人はコンドミニアム市場の15％を購入していたので、コンド市場もさらに大きく上昇する可能性があると考えているとのことです。

私の印象も、昨年のAPは積極展開をしており、随分注目されていました。また、LHは日本でいう三菱地所のような、タイでは名実ともに最大手の総合デベロッパーです。

一方、コンドミニアム市場が反転し値上りを始めるのには時間がかかり、もしかすると来年以降になるかもしれないことを考えれば、これはという有望な投資物件を見つけたのでなければ、今の段階でありきたりの物件に焦って投資するよりも、オールマイティな総合デベロッパーの株を買ってみる方が、投資戦略としては正解であるような気もします。

そして、現在大きな現金ポジションを持っている人の場合、インフレヘッジという意味でも当面は現物資産よりもこの2社の株への投資に私は賛成です。

デフォルトしたオールインスパイアー

昨年の８月に「オールインスパイアーのプロジェクト再開は望み薄？」と題して、日本のフージャースとJR九州が鳴り物入りで現地中堅デベのオールインスパイアーとJVを組んで開発を始めた超高層コンドプロジェクトが、どうも工事再開できそうもなさそうだと書いたのですが、結局、1月3日の社債の利払いができず、同社は事実上の倒産となりました。

ところで、このブログで「バンコクでも日系の大型プロジェクトが工事ストップ」と題して、オールインスパイアーの開発プロジェクトがすべてストップしたが、同社は資金繰りが相当苦しいようだと最初に書いたのが昨年の６月です。

上はオールインスパイアーのこれまでの株価推移ですが、もしこれが同社の株に投資していたのであれば、その時にいち早く見切りをつけて株を売却し、投資元本の大半を回収することもできていたわけです。

一方、今まで売らずに持っている株主は、現在の株価がわずか27サタンと2019年のピーク時から10分の1近くになってしまっているので、損失は大きいです。

しかし、もっと悲惨なのが同社のプレビルド物件を購入し、ダウンペイメントを払ってきた投資家たちです。

彼らの場合、残念ながらそのすべてを失い、何も残らないことになりますが、「失敗しないタイ不動産の底値買い」で紹介したようなブランドパワーのあるデベロッパーでなく、中堅デベのプレビルドでは不動産マーケットが低迷した場合、コンプリーションリスクが大きいという例でもあります。

続々と到来するディベンチャーの償還期限

さて、実は資金繰りがきつくなっているのはオールインスパイアーのような中堅デベだけではありません。経済紙のターンセータギットによると、大手を含めてたくさんのデベロッパーがコロナの影響で資金繰りが厳しくなっているところに、社債の償還日が今年の上半期に集中しているというのです。

上の表は2023年のディベンチャーファイナンス償還期日と償還金額を産業別に分類したものですが、不動産業界は2番目に大きく、2023年には1,270億バーツもの社債償還を迎えるだけでなく、それが上半期に集中しているのがわかります。

従って、中には大手であっても今回のオールインスパイアーのようにデフォルトを起こすところが出てくる可能性もありそうです。

なお、これは個人的なガッツフィーリングですが、上のリストを見ると事業規模の割に22億バーツと負債が大きく、しかも高級物件を中心に開発してきたレイモンランドなどは、ここ数年の外国人投資家減少で実態はかなり資金繰りが厳しいのではないかと思います。

「休むも相場なり」はそろそろ終わり

ちなみに、2018年後半に入ると、タイのコンドミニアム市場で多くの外国人、特に中国人投資家から解約が出始め、しかもタイ中央銀行が住宅ローンのLTV規制を始めるということで、タイ人投資家も資金手当てが難しくなると予想されていました。

その結果、マーケットに異変が起こりつつあると思った私は、2019年末までにバンコクの投資物件をすべて売却し手仕舞いしたのですが、おかげでその後のコロナ危機による不動産価格下落の間も精神的に楽なものでした。

同時にブログや雑誌でも、不動産投資は「休むも相場なり」ということで、しばらくは投資からは撤退したほうがいいと書いてきたのですが、あれから3年以上が経ちました。

しかし、今年は中国人投資家が市場に戻ってくると期待できることもあり、底値状態にあるコンドミニアム市場はいよいよ今年後半ぐらいからゆっくりと上昇を始めるのではないかと考えています。

従って、今回の資金繰り危機を乗り切れたデベロッパーは、今回の最悪期を脱することになりそうです。

コロナ規制解除の特需は来年3月で終わる

The TAT governor fears that all those people will finish their travel by March and tourism in Thailand will see a big dip as factors level out. The reality of global recession, extreme inflation, and the high prices of plane tickets and travel costs will set in and cause potential travellers to delay or cancel their holidays.

TATは、タイへ来る外国人観光客は来年3月までには旅行を終了し、それ以降は数が急減することを恐れている。世界的景気後退、高いインフレ、高い航空券や旅行費用が観光客の足を遠ざけることになる可能性がある。

Bangkok Post

来年の外国人観光客は2,000万人などと鼻息も荒く強気の目標を立ててきたTAT（タイ政府観光局）ですが、ここにきてにわかに外国人観光客の増加は来年3月に息切れする可能性があるといい始めました。

というのも、2年以上にわたり続いてきたコロナによる入国規制が10月からやっと全廃され、それまでに積もり積もっていた観光需要が一気に噴出した結果、今の観光客急増につながっている。しかし、それもこの冬の観光シーズンが終わる来年3月ごろまでではないかというものです。

さらに、2019年には1,000万人もの観光客がタイに来ていた中国ですが、一向にゼロコロナ政策が緩和されそうになく、国内では暴動が起こったりしている中、来年こそは中国人観光客が戻って来てくれると期待していたTATですが、さっぱり予想がつかなくなってきています。

その結果、いつもは強気一辺倒のTATですが、さすがに今回は珍しく弱気なことをいい始めたようです。

不動産業界も相変わらず中国人投資家頼り

しかし、これはどうも楽天的すぎるような気がします。もっとも、全員が業界人なので、かなりの部分がポジショントークなのは当然ですが…。

そもそも来年は欧米での景気後退入りが懸念されている中、その欧米からタイへやってくる観光客が増えるとは思えないし、現時点では中国人観光客や投資家の動向など予想もつきません。

一方で今日からタイ銀行が利上げをしましたが、それに伴いタイバーツは1ドル＝35バーツへと上昇し、日本円に対しても再び1バーツ＝3.9円台と高くなっています。

この利上げに伴い住宅ローン金利に敏感な実需層も住宅購入に慎重になる可能性が高く、2023年の不動産市場はそんなに期待できないような気がします。

シェアが断トツの中国人

このところ、不動産市況が底打ちしつつあり、次第にコンドミニアム市場も回復を始めていますが、これは主に200万バーツもしないようなタイ人の実需物件の売行きが伸びているだけであり、マーケット全体がよくなってきているのかというと、そうではありません。

以前から指摘しているように、バンコクのコンドミニアム市場、特にダウンタウンやミッドタウンは外国人需要が増えなければ回復は望めないのですが、そんな中、REIC（不動産インフォメーションセンター）が土地局（日本の法務局に相当）で登記された名義変更実績を基に作成した外国人の購入実績が上の表です。

これを見ると、2位以下の国々のほとんどが前年同期比で大幅なプラスに転じてきているの対し、中国だけが38％も落ちこんだわけですが、それにもかかわらず今年第一四半期の中国人シェアは45％と2位のロシア、3位のアメリカに大差をつけているのがわかります。

膨らむ中国人の購買需要

2019年には4,000万人の外国人観光客全体の25％を中国人観光客が占めていたのが、今はビジネス客を合わせてもロシア人以下で、最近は著しくシェアを落としているのがわかります。

しかしそれでも不動産登記で45％のシェアを維持しているということは、タイのコンドミニアム市場の今後を見るうえで中国人投資家は無視できないということでもあります。

“The decrease (of market share) was caused by a difficulty to travel to Thailand”
“As soon as China eases travel restrictions, Chinese buyers will definitely come back”
The top five provinces for Chinese buyers were Bangkok (51%), Chon Buri (22%), Samut Prakan (19%), Chiang Mai (4.8%), and Phuket (1.5%).

REIC

実際、REICや他の調査機関も口をそろえて、コンドミニアム市場の回復は中国人投資家の動向次第と結論付けており、また、バンコクと郊外のサムットプラガン県、そしてチョンブリに中国人の投資実績が92％も集中していることから、特にバンコクとパタヤの市場回復は中国人投資家の動向次第ともいえます。

一気にリバウンドが始まるのは1、2年後か

” คาดว่าประมาณ 1 – 2 ปี หลังจากจีนเปิดประเทศเต็มรูปแบบ จึงจะหวังพึ่งกำลังซื้อคนจีนได้ ซึ่งบ้านในประเทศไทยจะกลายเป็นที่ต้องการทันที ” 

1年か2年後に中国政府が海外旅行規制を完全に撤廃した後、中国人の購買需要は直ちにタイの住宅に向かうことになる

Property DNA

今は中国国内の不動産価格が暴落中であり、しかも政府のゼロコロナ政策がいつ終わるのかというのも予想がつかず、本当に1、2年後に中国人投資家が戻ってくるのかはわかりません。

しかし、もともとタイの不動産を買うのは北京や上海で不動産価格が高騰したために住宅購入を諦めた中産階級が多かったということもあり、今でもバイドゥという不動産検索サイトではタイの不動産に2,000万人もの人がアクセスしているということです。

そんなこともあり、一旦中国政府の渡航規制が撤廃されれば、その時はバンコクとパタヤのコンドミニアム市場はリバウンドが始まる可能性が高く、買い急ぐ必要はありませんが今年と来年ぐらいが底値買いのチャンスかもしれません。

コロナは4か月以内にエンデミックに引下げ

The Public Health Ministry is setting its sights on declaring the spread of the coronavirus disease as endemic within the next four months, said its top official.

タイの保健省のトップによれば、4か月以内にコロナウイルス感染の取り扱いをエンデミック扱いとするというサイトを作成中とのこと。

バンコクポスト

日本でもコロナウイルスを2類からインフルエンザ並みの5類の伝染病に引下げるべきという声が高まっていますが、タイ政府は日本に先行して、向こう4か月以内にエンデミック扱いに引下げるという方針です。

エンデミックへの変更については「底値買いが始まった商業不動産、エンデミックで住宅不動産にも」でも書きましたが、以前は年内にはといっていたのが、今回は具体的に４ヵ月以内にということで期日のターゲットも示されたことから、いよいよ本格的な開国が目前に迫ってきたということでもあります。

この結果、タイへの観光客はPCRテストやSHA＋ホテルでの宿泊義務がなくなり、コロナ以前のように自由にタイを訪れることができるようになると思われますが、これで低迷するタイの観光産業にやっと復活の兆しが出てくることになります。

不動産市場も底打ちか？

同時に、ここ数年の下落でボロボロになっていたタイのコンドミニアム市場ですが、これについても少なくともここらで底打ちするのではないかと思っています。

もっとも、「タイに興味がなくなった中国人投資家、次は日本だ！」で書いたように、中国人投資家やウクライナ侵攻でこれから経済制裁を受けることになるロシアの投資家の復活はちょっと考えられないので、外国人による買いでタイの不動産が力強いリバウンドを始めるというのも多分ないと思いますが…。

一方、中国や韓国のコンドミニアム市場が崩壊を始めたこともあり、東京もそろそろそれに続くと私は思っているのですが、これは日本の外からアジアの不動産市場を眺めているからかもしれません。

国内では日本の不動産はまだまだ上がると思っている人が多いのかもしれませんが、これから金利も上昇するし、先日のニュースでは株式市場がまだ3万円の回復もできてない中で、東京の新築マンション価格がとうとうバブル時の水準を超えてきたということであり、私なんかはむしろ天井感を感じるのですが。

それに対し、タイのコンド市場はこれら市場よりも数年早く崩壊を始めたので、これから投資資金をシフトすることを考えた場合、タイの不動産は投資対象として決して悪くないと思います。

といって、バンコク郊外の300万バーツ（約1,000万円）もしないような物件は実需がメインなので、まだまだ購買力が弱く投資対象としてみた場合はあまり妙味がありませんが、ダウンタウンやミッドタウン、特にグリーンライン沿線が底値買いのチャンスになってくると思います。

為替リスクが問題

ただし、前回にも指摘したように、残念ながら日本人投資家にとっては最近のタイ経済復興を見越したタイバーツ高により、為替面でのリスクが付きまとうのですが、この辺は不動産市場と為替とのリスクバランスが必要になります。

焦る必要はないと思うので、これからじっくりと底値物件を探していけば、年内にはこれはというお宝不動産を見つけることができるような気がします。

粛々とホテル買収を続ける外国人投資家

さすがホテルビジネスのプロたちです。昨年はたったの20万人しか外国人観光客が来ておらず、まさにホテル市場はどん底だったわけですが、そんな中で彼らは粛々とタイのホテルを買収してきたのがわかります。

しかし、よく考えてみれば、タイは2019年には4,000万人近い外国人観光客が来ていて、世界4位の観光収入を稼ぎ出していた観光大国であり、ビジネス的にこんなおいしいポテンシャルを持つ市場は東南アジアには他にありません。

そして、コロナが終わればやがてまた観光客が戻ってくることはほぼ間違いなく、資金力のあるホテルなら、今がチャンスとタイの観光地に目をつけるのは当然のことでもあります。

リバウンド狙いならバンコク、パタヤ、プーケット

特にホテルが多いのがバンコクとプーケット、そしてパタヤです。この図で見てもわかるようにチェンマイなどは中国に近いし中国と気候も似ているということで、2017年頃には中国人投資家がコンドミニアムを大量に買っていましたが、実際には有名な観光地の割にはホテル市場が比較的小さいのがわかります。

つまり、思っているほどには観光客は来ていないということであり、不動産投資という観点からは今後もリバウンドはあまり期待できないと私は思います。

3月1日からコロナを緊急治療疾病リストから除外

タイ政府も年内にコロナをインフルエンザと同様に一般的な疾病としてエンデミック扱いに変更すると発表しましたが、その方針に基づきいよいよ3月1日からはコロナ感染者を政府が一切合切面倒を見るのでなく、入院するような重症でない場合は、タイ人であっても自分で医者に行き自費で治療することになるようです。

一方、岸田総理は相変わらずコロナの危険度を2類から5類に引き下げるつもりはないようなので、規制緩和がタイよりも大分遅れそうですが…。

アメリカやイギリスと同様にタイ政府も規制の緩和を進めつつあるわけで、それを見越して為替市場でもこのところバーツ高が始まっています。今の為替市場日足チャートを見ても、この規制緩和の流れを受けて俄然タイバーツがリカバリーを始めているのがわかります。

コンドミニアムもそろそろ買い場到来か

Ease of travel restrictions will lead to a brighter tourism market outlook and more participation of foreign investors this year.
“Interest from both local and international investors in Thailand’s hotel market started picking up in the second half of 2021 and has continued to grow. Investors have become more optimistic about the outlook for the country’s tourism market.”

政府による（外国人観光客への）規制緩和は観光産業復活の始まりであり、今年はさらに多くの投資家がホテル市場に戻ってくるであろう。
「国内外の投資家がタイのホテルマーケットに食指を動かし始めたのは昨年後半からであり、この流れは今も続いている。そして、彼らはタイの観光市場の将来を楽観視している」

ＪＬＬ

タイの場合、これまでの経験から外国人観光客が多く集まり始めると、外国人だけでなくタイ人富裕層の個人投資家も住宅用不動産を買い始めて市場が動意づくことがわかっているので、バンコクやパタヤの、しかもロケーションのいいコンドミニアムがまずリバウンドを始めることになります。

また、ちょうどタイミングよくタイ政府は25万ドル以上の不動産を購入したリタイアリーには、10年のビザを出す方針を打ち出したところです。今後、このビザの詳細がはっきりしてくると思いますが、これも不動産投資市場のリバウンドを牽引する一因になるかもしれません。

何しろ、わずか3,000万円ほどの不動産投資（自宅購入やタイの国債購入でも可）で家族でタイに移住できて、しかも就労もできるという魅力的なビザということであり、タイ政府の思惑通り50代、60代のまだ元気でタイ経済にも大いに貢献してくれるような外国人リタイアリーが興味を示すのではないかと思います。

コンドミニアム業界のトップ連中は影響ないというけれど

กรณีเอเวอร์แกรนด์ไม่น่าจะมีผลกระทบถึงอสังหาฯประเทศไทย ลูกค้าจีนที่จองและวางเงินดาวน์ห้องชุดยังทำธุรกรรมตามปกติ เพราะคนจีนมีถึง 1,200 ล้านคน มีทั้งลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย, ซื้อเก็งกำไร และผู้ที่เดินทางไปต่างประเทศ เคยมาเมืองไทย รู้จักเมืองไทย ก็ซื้ออสังหาฯในเมืองไทย

恒大集団の問題はタイの不動産市場には影響はない。コンドミニアムを購入している中国人客は、今も契約通りダウンペイメントを払ってきているし、それに中国には12億人の人口があり、自己居住需要、投資需要、そして以前旅行できてタイのことをよく知っていてタイの不動産を買うという人が多いからである。

プラチャーチャート・トゥーラギット

どうもよくわからない理由付けですが、これで影響はないというのには納得がいきません。このコラムの表題でプラチャーチャートが「中国で雨が降ると、タイの不動産市場が寒くなる」といっているように、タイの住宅市場も大なり小なり悪影響を受けるはずであり、そんなのは嘘だと思います。

このインタビューでは、スパライの社長いわく、恒大集団の問題で中国人投資家の海外不動産購入に対するセンチメントは弱含むかもしれないが、それは来年になればわかる。また、借金まみれの恒大集団などと違って、タイのデベロッパーは財務体質がしっかりしているので、中国と同じような問題は起こらないということです。

しかし、タイのデベロッパーが倒産するしないという問題より、むしろ、中国人投資家依存度の強いタイのコンドミニアム市場は、いよいよ中国の不動産市場が崩壊した場合にそれなりの影響を受けるのではないかという問題です。

この記事では、デベロッパー達が彼らが開発する新規プロジェクトの話ばかりしていますが、中古市場が中国人投資家の売り圧力でさらに値下りすれば、当然、新築プロジェクトも売れなくなるとは考えてないようにも思えます。

もっとも、デベロッパーにいくらインタビューしても、ポジショントークばかりで悪いことをいうはずがないし、もともとあまり参考にならないと思った方がいいと思いますが…。

タイ中央銀行が2022年末までLTV規制を一時停止

一方、つい2日前、タイ中央銀行は低迷が続く住宅市場の底入れを目的に、暫定的にLTV規制をなくし、物件価値の100％融資を認めると発表しました。

これで、今の販売在庫を大量に抱える市場が底を打つのかというと、あまり期待できません。もともと外国人はローンが借りられないので関係ないし、実需層はコロナ不況で減収になる中、銀行の与信基準が増々厳格になり、今でも4割から5割の人が住宅ローンを却下されています。

従って、いくら中央銀行が100％貸してもいいといっても、結局焦げ付けば自分たちのNPL（不良債権）が増えるだけなので、市中銀行の実需層に対する貸し出しはほとんど伸びないと思います。

唯一、富裕層が投資やセカンドホームとして買う場合のみ、100％ローンは効果がありますが、まだ不動産市場が底を打ったというマーケットのコンセンサスがないので、大半の投資家は様子見を続けるだろうと思います。

中国人たちはまた買いに来る？

โดยมี 3 ปัจจัยดึงดูด “ค่าครองชีพถูก อสังหาฯถูก และค่ารักษาพยาบาลถูก” ซึ่งเป็นจุดขาย และเป็น benefits ของตลาดคอนโดฯเมืองไทย

生活費が安い、不動産が安い、医療費が安いという3つの要因が、タイのコンドミニアム市場が持つセールスポイントでありベネフィットである。（オリジンプロパティ）

プラチャーチャート・トゥーラギット

そして最後でこういう締めくくりをしているのですが、お金持ちの彼らはタイの生活費やコンドミニアム価格、医療費が実はもう大して安くないことを知らないのかもしれません。

ところで、私はちょっと前に、日本の言論サイト（https://agora-web.jp/archives/2053235.html#googtrans(ja|ja)）で「タイ不動産投資、風が吹けば桶屋が儲かる？」と題して投稿しましたが、不動産デベロッパーの彼等とは全く違った考えを持っています。

中国政府が乗り出してきてことごとく破綻を抑え込んでしまえば別ですが、これから恒大集団のような大型倒産がいくつも続けば、いよいよ中国の不動産バブルの本格的崩壊です。

そうなれば、2017年、2018年に中国人投資家が大量にタイで購入した築浅中古もかなり投売りされてくるのではないかと考えています。

そして、多分、その時がタイのコンドミニアム市場での買い場の到来だと思っていますが、将来タイの不動産投資で大きく儲けたければ、「待つも相場なり」でもうしばらく待ってみることをお勧めします。

中国とコロナが最大のリスク要因

ところで、これら日本株とタイの不動産にとってこれからの最大の懸念材料は、中国の経済破綻とコロナ変異株ではないかと私は思っています。

まず、コロナの変異株については、最近また新しい感染力の強いミュー株などが見つかっています。まだ詳しいことはわかっていませんが、もしこれらがデルタ株以上に感染力が強く、しかもワクチンも効かないということであれば、世界経済にまた大きな波乱が起こる可能性があります。

さらに、中国経済は今、どんどん悪くなっています。かつて中国では、銀行、不動産、ITがもっとも給料が高く人気のある職業でしたが、不動産バブルがとうとうはじけた結果、不動産業界では今、多くの失業者や転職者が出ていて、もう中国には不動産ブームは2度とやってこないだろうとあるYoutubeの報道でやっていました。また、金融機関でも同じでデフォルトが多発しています。

かつてリーマンショックによる世界の経済不況を救ったのが、当時経済成長著しかった中国でした。しかし、今回は中国が世界経済にとってのリスク要因になっていると思います。

さらに、もし中共の一党独裁政権が崩壊、もしくは民主主義国家と戦争を起こすようなことが起きれば、株式市場にせよタイの不動産市場にせよ、一時的な暴落リスクもあると思うのです。

従って、今はあまり無理な投資などせず、キャッシュポジションを高めておく方がいいと、私は思っています。

資金繰りが逼迫するデベロッパー達

タイの不動産市場については、以前「タイのコンド市場、中国人投資家依存では復活しない」で書いたように、不動産バブルがはじける中にあって、中国人投資家にはもう期待できないと、私は思っています。

サンシリのコンド、中華圏の投資家人気健在

タイの住宅開発大手サンシリは、新型コロナウイルス感染症の流行下でもコンドミニアム（分譲マンション）の外国人向け販売が順調に伸びていると明らかにした。中国、香港、台湾の投資家の購入意欲が旺盛だという。

最も人気の物件は首都バンコクの「ザ・ライン・スクンビット101」で、引き渡し額は16億バーツ（約54億円）。以下、「オカ・ハウス」が12億バーツ、「ＸＴエカマイ」が11億バーツと続く。「ＸＴフアイクワン」は売約済み17億バーツのうち60％の引き渡しが完了した。

また今月４～５日に引き渡しを開始した東部チョンブリ県パタヤのコンドミニアム「エッジ・セントラル・パタヤ」（全603戸、販売総額32億バーツ）は全体の７割が予約販売済みで、外国人顧客が４割を占めている。

外国人顧客を国・地域別に見ると、中国が全体の50％を占め、香港が30％、台湾および欧米が20％を占める。サンシリが７月に発売した低価格コンド「ザ・ムーブ・ラム22」は、香港と台湾で開催したＶＩＰ向け予約会が盛況だったことも、早期完売を後押しした。

サンシリは近く発売する「ザ・ムーブ・バンナー」についても中国、香港、台湾で事前予約会を開催し、完売につなげる。

グルンテープトゥーラギット

それにもかかわらず、タイ不動産業界では、最近このようなサンシリ社長のプレス発表などもあり、中国人投資家の買い需要をことさら強調しています。しかし、これらはどれも3年も4年も前に売り出されたプロジェクトであり、知る人が見たら、今ごろ何いってんだこれ、ということになります。

従って、サンシリの株価維持とディベンチャーによる資金調達を成功させたいがためのポジショントークとしか、私には思えません。

実際、AREAの調査によれば、冒頭の表でもわかるように、今年上半期に外国人が買ったコンドミニアムは全部でたったの660ユニット、金額ベースでのシェアは市場全体の6.1％、平均単価は500万バーツとなっていますが、外国人のシェアが2016年前後には20％～25％であったのに比べると、激減しているのがわかります。

従って、サンシリがいうような、中国人投資家は今もタイのコンドミニアムを買い続けていて、これからも期待できるというようなイメージとは全く違います。

同様にアナンダも先月、ディベンチャーで資金調達をやろうとしていましたが、直前に「アナンダ/三井不動産の大失態か、中央裁判所がアシュトン・アソークの建築許可取消し！」で書いたアシュトンアソークの致命的な問題が出て株価が暴落した結果、期待通りにはいかなかったのだろうと思います。もっとも、アナンダにとってこれは自業自得だと思っていますが…。

IMFも指摘するタイの不動産セクター危機

最近のCBREのレポートによると、バンコクのダウンタウンでは、今年上半期に発売された新規プロジェクトは1つもなかったというほど、外国人投資家が対象のマーケットは死んでいます。

また、IMFは今、経済が苦境に陥っているタイ政府に資金供給の準備をしているのですが、彼らはタイでもっともダメージを受けているのは、観光、サービス、そして不動産セクターだと指摘しています。そういうことからも、不動産デベロッパー各社は相当資金繰りに窮しているように、私には思えるのです。

日本株に光が射し始めた？

「ジャクソンホール会議を経て当面堅調な世界の金融市場」と題して、とりあえずアメリカFRBのテーパリング（通貨の量的緩和縮小）が先延ばしになったことで、しばらくは米国株も大丈夫だと思うものの、それに比べて日本株はどうも元気がないと書いたのが、8月30日です。

しかし、9月に入った途端、日本株は俄然元気が出てきて、これらのグラフで見てもわかるように米国株と逆の動きを見せています。理由はいろんなことをいう人がいますが、日本株の割安感に目を付けた外国人投資家の買いというのが大体のコンセンサスだろうと思います。

私の場合は、年初以来「やがてタイバーツのスイングバックが始まる？」などで何回かにわたって書いてきたように、タイバーツが強い間にできるだけ外貨資産に換えておいた方がよいという判断から、不動産を売却してきた資金を為替ヘッジのない日本株と米国株のミューチュアルファンドにそれぞれ150万バーツ、約5万ドル相当分ずつ投資していました。

運よく、現時点ではどちらもそれなりの含み益が出ているので、今のところは正解だったわけですが、一方でタイの不動産市場はまだまだ長いトンネルが続くと思っています。

従って、これからのテーパリングによるドル高期待もあり、ここで株を売って利確してもしばらくは米ドルでのキャッシュポジションを維持することになるので、それならともう少し様子を見ることにしました。

株式投資はキャピタルゲイン課税がないタイが有利

ちなみに、これから日本株が上がりそうな気配を見せる中、日本で投資すれば配当収入にせよ売却益にせよ結構な税金を取られるので、タイに住む非居住者はキャピタルゲイン課税のないタイで投資する方が得です。

また、不動産投資の場合、タイでコンドミニアム投資をすると、原則5年以内の売却なら特定ビジネスタックスがかかるし、物件が古くなるにつれてなぜか増加する移転税、別名インカムタックスと呼ばれる税があるので、それなりの税金がかかります。

しかも、タイの税制はまだ洗練されておらず、日本のように減価償却等を差し引いて損益計算をした上で、売却益があった場合にだけ課税されるのと違い、たとえ損切りした場合でもこれらの税金がかかることから、株に比べて税金面でのリスクが大きいのです。

もっとも、それにもかかわらず、つい数年前までタイ人だけでなく外国人の投資家がタイのコンドミニアム投資に群がっていたのは、タイにはゲンガムライという手法で無税で転売利確する方法があったからなのですが…。

実際、私もこれで結構儲けてきましたが、これについて詳しくは著書の「バンコク不動産投資（基礎編）」を読んでもらえばわかります。ただし、今はあまりに不動産市況が悪すぎて、不動産投資には全く人気がなくなってしまっていますが…。

次回に続く

このままではタイの不動産市場は絶望的

” ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2564 จะยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเพื่อปรับสู่สภาวะสมดุลทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานมากขึ้น โดยคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยจะกลับเข้าสู่ภาวะที่ก่อนเกิดโควิดในปี 2568 – 2570 หรือประมาณ 5-6 ปีข้างหน้า หากรัฐช่วยออกมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อ ขยายเพดานลดค่าโอน-จำนองครอบคลุมทุกระดับราคารวม-บ้านมือสอง ฟื้นตลาด แบงก์ชาติปลดล็อกมาตรการแอลทีวี จะช่วยให้สถานการณ์อสังหาฯฟื้นตัวได้เร็วขึ้น”

今年の住宅市場は供給過剰による需給不均衡によりさらに下落が続き、不動産市場がコロナ以前の状況に戻るには、2026年から2027年まであと5、6年かかる。ただし、政府が住宅購入刺激策を打ち出して、移転税の減免措置を中古住宅を含む全価格帯の住宅に拡大し、中央銀行がLTV規制を撤廃するというような政策を取れば、回復はいくらか早まる。

グルンテープトゥーラギット

これは政府系住宅銀行の不動産市場調査機関、REIC(Real Estate Information Center)がプレスリリースしたものですが、パンデミックの第3波、第4波、そして長引くロックダウンでタイ経済がますます悪化する中、タイ、特にバンコク都とその周辺首都圏の不動産市場がコロナ前の2019年レベルに戻るには最悪、2027年までかかるというものです。

しかし、バンコクのコンドミニアム市場は2018年後半には既に悪化し始めていたので、2019年レベルに戻ったところで、2016年、2017年の中国人投資家がコンドミニアムを爆買いしていたころの最盛期からはまだほど遠いわけです。

相当な安値で拾えるのであれば、買い出動もありだと思いますが、正直なところ、今は底が読めない状況なので、コンドミニアムは忘れて、しばらくは外貨とか金、株式への投資を増やした方がよさそうです。

またも延長されたロックダウン

8月末までまたロックダウンが延長されましたが、今回のロックダウンは以前のようにレストランやナイトクラブを閉めただけと違い、工場などの輸出産業の閉鎖にも及んでいることから、好調だったタイの輸出産業までが減収になり始めています。

カシコン銀行の予測によれば、この分では政府は少なくとも9月末までロックダウンを延長すると思われ、旅行、物販、建設、商業、運送、娯楽といった業種が最悪の場合、赤字転落するリスクがあるとのことです。

さらに、彼らの計算では1ヵ月のロックダウンがタイ経済に与えるダメージは2,500億バーツ（8,000億円）と巨額で、もし10月末まで延長されたらいよいよGDPは、昨年に続き今年もマイナス成長に転じると予測しています。

わけのわからないことを続けるタイ政府

今回のデルタ株は感染力が非常に強く、ロックダウンでは解決しないことは世界の例を見てもわかることであり、こうなると、ワクチン接種に遅れを取ったことが悔やまれます。

従って、ロックダウンを解除するには一刻も早く国民のワクチン接種率を上げることが急務のはずですが、政府はいまだに民間の病院が海外から直接ワクチンを購入することを認めておらず、これがワクチン接種のスピードを遅らせています。

しかも、バンコクポストの記事によると、中国に偏っているプラユット首相は、中国製の潜水艦の購入をやめたと思ったら、今度はアメリカでは5月に不良品ということで使用禁止となった中国製のコロナ・テストキットを、今回850万セットも購入すると決めました。

しかも、「ありがとう、バイデン大統領！　アヌティン、お前じゃねえ！」で書いたアヌティン保健相はその販売代理権をなんと不動産会社のヌサシリに与えるそうで、いくら不動産業界が儲からずに倒産しそうだからといって、コロナのテストキットの販売など畑違いなのに、その理由がまたふざけていて、ヌサシリの社長とアヌティンが大学の同級生だったからということです。

プラユット首相辞任を求める連日のデモ

The group demanded the resignation of PM Prayut Chan-o-cha and the government supporting him, asserting the government has failed to manage or control the spreading Covid-19 pandemic in Thailand. 

デモ隊はプラユット政権がコロナの感染対策に失敗したことに対し、プラユット首相の辞任と議会の解散を要求した

タイガー

このところ、プラユット首相のワクチン政策の失敗に対してプラユット首相の辞任を求めるデモが続き、しかも、デモ隊によっては政府との対立もますます激しくなってきています。

รัฐบาลภายใต้การนำของ พล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา ต้องเผชิญกับวิกฤตศรัทธาอย่างรุนแรง หลังบริหารจัดการสถานการณ์โควิด-19 ผิดพลาด ทำให้ยอดผู้ติดเชื้อและผู้เสียชีวิตด้วยไวรัสร้ายทุบสถิติรายวัน สวนทางกับยอดผู้ได้รับการฉีดวัคซีนป้องกันโควิด-19

プラユット政権は今、コロナ感染対策としてのワクチン政策に失敗した結果、ワクチン接種数も伸びず、連日大量の感染者と死者で記録が塗り替えられる中、国民から不信任を突きつけられる危機に直面している

BBCニュース・タイ

しかし、残念ながらBBCニュース・タイの報道によれば、当のプラユット首相はかたくなに辞任を拒否しているだけでなく、以下にあるように連立政権を組む党のどこも現政権から離脱する意思はないと表明しています。

โควิด-19 : ปชป.-ภท. เปิดเงื่อนไขไม่ทิ้งประยุทธ์ ท่ามกลางแรงกดดันให้ยุบสภา-ลาออก-ถอนตัว

議会解散や辞任要求の激しい圧力にもかかわらず、連立政権を組む各党はそれでもプラユット首相についていくことを表明

BBCニュース・タイ

日本の公明党と同じで、一旦政権側についた以上、その立場を放したくないのかもしれませんが、これではいくらデモ隊が頑張っても、政権交代は無理そうです。

従って、少なくともプラユット首相の今の任期が終わる2023年6月まで現体制が続きそうで、今回のパンデミックは現体制で乗り越えていくしかないのかもしれません。

シノバック購入を止めろと要求する医師たち

ところで、先日、あろうことか内閣は、というよりもプラユット首相は61億バーツものお金を使って役に立たないシノバックをさらに1,090万接種も追加購入することを閣議決定しました。

それを見て、政府は一体何を考えているのかと思い、「何が悲しくてシノバックばかり追加発注するの？」と題してコラムを書いたのですが、数日前、某病院のICU責任者である呼吸器疾患専門の医師もこれに対し、政府はシノバックがもっと変異株に効果のある新製品を開発するまで購入を止めべきと反対する声明を出しました。

しかし、これに対し保健省は、シノバックのワクチンはWHOからも認可されているし、Covaxにも入れられている。また、保健省の研究ではシノバックはデルタ株に対しても75％の有効性がある、というおかしな反論をしてきたのです。

すなわち、この約1,100万接種のシノバック購入は予定通り進めるということなのだろうと思うのですが、そうであれば、今後またも大量のシノバックがタイに入ってくることになります。一体誰が接種に応じるのか疑問ですが、こんなことをしているから現政権は国民の信任を失うのだとも思うのですが…。

あと1年は荒れ狂うコロナ禍

Thailand may be facing Covid-19 pandemic situation for up to one more year if things don’t improve, Medical Services Department chief estimates

医療部門のチーフは、もし状況が好転しなければ、タイは最悪もう1年、このパンデミックに直面し続けると予想している

Pattaya News

こんな調子ではタイの医療現場はあともう1年、パンデミックで振り回されるだろうということですが、政府のワクチン政策のミスでコロナ禍があと1年続くとすれば、当然タイ経済もさらにボロボロになります。

日本でも感染が増えていますが、テレビを見ていても、都知事のいうことなど聞かず渋谷や銀座の交差点では多くの人が出歩いていますが、結局、経済もそれほど大きなダメージを受けていないし、株式市場や不動産市場も上昇しています。また、アメリカでも住宅建設が増加しつつあり、これから経済がよくなるということで株式市場も爆上げしています

これに比べて、まずワクチン政策に失敗しただけでなく、プラユット首相は昨年3月に出した非常事態宣言をいまだに解除せず、超法規的に全権を掌握したまま、あれはするな、これは禁止と警察や軍隊の力を使って国民の経済活動をも強制的に押さえつけてきた結果、経済がもうボロボロになってしまっています。

こんな状況下では、コロナ禍拡大と反政府運動でタイに投資する外国人はさらに減る一方であり、今日もまたタイバーツは売られていますが、まだまだ売られると思うし、同時に不動産市場や株式市場も低迷が続くと思います。

タイ中央銀行の調査結果

昨日のオンラインビジネス紙、プラチャーチャート・トウーラギットに載っていたタイ中央銀行の発表によれば、タイ経済界では5月と6月の2か月連続で経済に対するコンフィデンスが悪化しただけでなく、向こう3か月の経済状況見通しもさらに悪化すると見ているようです。

上のグラフはそのタイ経済界のビジネスコンフィデンス・インデックスの変遷ですが、2019年の7月（仏歴2562年กค.）以降、今年の3月を除き、現状維持を示す50以上になったことがなく、産業界の経済に対する信頼度は悪化する一方であったことがわかります。

実際、不動産業界でも、中国人のキャンセルが目立つようになり、バンコクのコンドミニアム市場がどうもおかしくなり始めたのが2018年の終わりごろからでしたが、2019年4月1日の中央銀行によるLTV規制開始をきっかけに目に見えて不動産市場全体が低迷し始めました。

ちなみに、不動産と建設業界はタイのGDPで1割を占めるといわれていて、それが低迷し始めたこともあって、2019年4月あたりから全体のコンフィデンスも下がり続けています。そして、2020年3月のロックダウン以降、インデックスはさらにどん底に落ちてしまったのですが、その後はずっと長い低迷が続いているわけです。

最悪の状態が続く不動産、建設、ホテル・レストラン産業

แบงก์ชาติชี้ แนวโน้ม 3 เดือนข้างหน้า ผู้ประกอบการมอง 3 ธุรกิจแย่ลง
ขณะที่ในอีก 3 เดือนข้างหน้า ดัชนีฯ อยู่ที่ 49.6 ทรงตัวต่ำกว่าระดับ 50 ต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 2 จากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้าง รวมถึงกลุ่มโรงแรมและร้านอาหาร ที่ดัชนีฯ ยังอยู่ต่ำกว่าระดับ 50 อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปีสะท้อนว่าผู้ประกอบการกลุ่มนี้คาดว่าธุรกิจจะยังคงแย่ลงเมื่อเทียบกับปัจจุบัน

タイ中央銀行の指摘によれば、タイ産業界は向こう3か月間、3つのビジネスがさらに悪化すると見ているとのこと
向こう3か月の経済全体に対する（50を現状維持とした場合の）経済インデックスは49.6と、5月と6月の2カ月連続で悪化した。これは年初からずっと悪化の一途をたどっている不動産、建設、ホテル・レストラン業がその原因であり、この3つのセクターは今後もさらなる低迷が続くと見られている。

プラチャーチャート・トウーラギット

すなわち、2019年に始まった不動産や建設業界の不振に加えて、2020年からはコロナの影響でホテルや飲食業界も大きなダメージを受けてしまった結果、これらがタイ経済全体の足を引っ張っているわけです。ところで、よくタイの観光産業はGDPの2割といいますが、このグラフとは違った分類方法なのだろうと思います。

これはちょっと古い統計ですが、ざっくりベースで見ても、タイは不動産業界のGDPに占める比率が7％程度といわれていて、これに建設業の3％とホテル・レストラン業の5％を合わせると15％にもなることがわかります。

この3つの業界がこれから3か月先まで見通しはもっとも暗いということである以上、いくら製造業や農産物の輸出が頑張っているといっても、経済回復はなかなか厳しいように思います。

ましてや、昨日から始まったばかりのプーケットのサンドボックス計画も、わずか数百人の観光客がきただけではまだまだ先が読めないし、観光客が数千万人単位で増えないことにはホテル・レストランだけでなくコンドミニアムを買う投資家も増えないので、なかなか難しいと考えています。

まだまだ続くタイバーツの独歩安？

そこで私が思うのは「これからタイバーツは独歩高から独歩安へ真っ逆さま？」で書いた通り、タイ経済はまだまだ低迷が続くので、タイバーツ安も続くのではないかということです。

そもそも数千万人もの外国人観光客が来なければ外貨をタイバーツに交換するニーズも発生しないし、外国人が不動産を購入するために外貨で送金してくることもないので、タイバーツに対する需要がなかなか増えません。

そしてこれが、今朝、このブログを書いている時点でのドル・バーツレートです。前回からちょうど1週間が経ちましたが、1ドル＝32.15バーツとあれからさらにドル高バーツ安が進行しているのがわかります。

結論として、まだまだ悪化すると見られている不動産市場と、さらにバーツ安が進みそうな為替市場の２つの観点から見て、現時点ではタイの不動産を買うという選択はまだ時期尚早だという気がします。

一方、例えばパープルラインはどの駅に行っても、欧米人や日本人をほとんど見かけないことから、明らかに賃貸マーケットが違うことがわかりますが、同様にタイ人の自己居住需要が中心のイエローラインやレッドラインといった新線も、我々のような外国人が行う賃貸目的の投資には向きません。

ただし、バンコクのどのエリアでも今は賃貸市場も売買市場もよくありません。私の知人は先日、プラカノーン駅に近いプロジェクト、スカイウォークの高層階、51㎡をわずか15,000バーツ/月で借りたそうです。内装もきれいなので、ちょっと前までなら500バーツ/㎡は取れていたと思うのですが、今は4割も家賃が下落してしまっています。

従って、プラスプロパティがここでいっているように、あくまでコロナ危機が終わり、タイ経済が回復し始めれば外国人需要がまた回復してくるので、その時にはシティフリンジであるプラカノーンとミッドタウンフリンジであるオンヌットの外国人向け賃貸市場がまず最初に上向くというものなので、物件購入を焦る必要はありません。

一方、「「休むも相場なり」はさらに長期間続くのでは？」で書いたように、当面、中国人投資家は戻ってこないと思うし、売買市場は賃貸市場より回復にもっと時間がかかると思います。そういう意味で、外国人の賃貸需要の方が先に動き出しそうなことから、今年から来年にかけて、賃貸で家賃を稼ぐイールドプレイが目的の投資家にとっては、ちょうどいい仕込み時期がくるように思います。

もっとも、最近、ワクチンのモデルナ社が、「コロナの変異株の進化が非常に速く、近いうちに今のワクチンが効かない変異株が間違いなく出てくるので、コロナ禍はまだ終わってない」という不吉なコメントを出しましたが、不動産市場の回復もコロナの動向次第ということもあり、現時点では未知数が大きいのでリスクも当然あります。

タイ政府観光庁は是が非でもプーケットでのサンドボックス計画を７月１日から実施し、その後、パタヤやグラビなど5か所でも外国人旅行者を呼び込む足がかりにするつもりということを以前書きました。

また、それに基づき、政府はプーケットの住民に優先的にワクチン接種を行い、６月末までに接種率を70％まで引き上げようとしています。

しかし、これはオンラインニュースのタイガー及びバンコクポストに載っていた記事ですが、別のタイ政府機関が発表したところによれば、タイの観光産業はあと5年は回復しない可能性があるので、観光産業で働く人は早目に見切りをつけて別の仕事についた方がいいという悲観的なものです。

2 years ago, prior to the pandemic, tourism comprised around 21% of Thailand’s GDP, taking in 1.8 trillion baht in revenue. However, the National Economic and Social Development Council predicts Thailand won’t see similar numbers for 5 more years… a jump of 3 years from what experts predicted it would take the tourist sector to recover. In between now and 2026, it is expected that 7 million workers will continue to be affected.

コロナ禍が始まる2年前には、タイの観光収入はGDPの21％、金額にして1兆8千億バーツ（約６兆円）もあった。しかし、国家経済社会開発評議会が発表した予測では、このレベルまでタイの観光産業が回復するにはあと５年間はかかるというもので、これまで他の専門家たちが予測していた2年後の回復より3年も大幅に遅れる予想となった。従って、今から2026年までの間、観光産業で働く7百万人の雇用が影響を受けることになる。

タイガー

私もタイの不動産市場が深刻な低迷期に入ったので、2019年以降、投資スタンスは「休むも相場なり」として様子見を決め込んできました。

しかし、これまでの世界の動きを見ていると、これだけ世界の景気が疲弊して個人の収入も減っている中、ワクチン接種でコロナが収まったからといって、すぐに堰を切ったかのように世界から、特に中国からの観光客や投資家がタイに戻ってくるとは思えなくなりました。

そして、このことは不動産業界だけでなく、観光産業全体も同じなのではないかとも思うのです。実際、これまでの政府の施策である特別観光ビザは観光客などほとんど来なくて失敗したし、韓国大使館の勧めで始めたピント外れのゴルフ場隔離検疫も人気が出なかったしと、結局のところ、タイ政府が何をやったところで、世界中が問題を抱えていることから、今回のコロナの後遺症は長く続くだろうと思います。

それもあって、今回の観光産業が回復するには2026年までかかるかもしれないというこの予想にも頷けます。いずれにせよ、7月に入ってサンドボックス計画でワクチン接種を済ませた外国人観光客がプーケットにどれだけ入ってくるかを見れば、将来隔離検疫さえなくなれば外国人観光客が呼び戻せそうなのかどうかがわかるはずです。

そしてもし、特別観光ビザの時のように期待外れになるとすれば、長い後遺症により、観光産業だけでなく、ゴーゴーやカラオケのような観光客相手の夜のサービス、そして外国人投資家相手のコンドミニアム市場等、多くの外国人に依存する産業で長い低迷期間が続くことになるのだろうと思います。

お知らせ：
タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語は、これまでのライブドアから移動しました。ただし、今までと同じドメインでタイトルも同じ「タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語」で連載を継続しているので、今後はそちらの方で読んで下さい。
なお、昨年以前の旧ブログの内容についてはこちらで読んで下さい。

これは昨年10月の記事ですが、当時はコロナの蔓延が終息するまでもう不動産市場の回復は見込めないというものでした。

その後、やっと世界でいくつかワクチンが開発され、タイも今月から接種が開始されます。これらが世界に行きわたれば世界経済も回復し始め、タイにも外国人観光客が戻ってくると予想されるのですが、最近のニュースでは、タイ観光スポーツ省はワクチンパスポートなるものを作ってもらい、ワクチン接種を受けた外国人は隔離検疫なしで4月以降入国できるようにするということを検討しているそうです。

もっとも、私は個人的にはこれは多分、実現しないだろうと思っていますが...。というのも、これまでタイ観光スポーツ省はいろんな計画を発表してきたのですが、ことごとくCCSA（Covid-19状況管理センター）に却下され、私の知る限りこれまでに承認されたものは、SPV（特別観光ビザ）とゴルフ隔離検疫の2つぐらいしかありません。

同じタイ政府といっても、コロナに関しては内部にヒエラルキーのようなものがあるようで、CCSAのように絶対的に力のあるところと観光スポーツ省のようにあまり発言力のないところがあります。特にSPVは期待も大きかったのですが、「結局、外国人観光客は来なかった （特別観光ビザ）」でも書いたように、残念ながら不発に終わったようです。

さて、2017年から2019年にかけて売り出されたタイのコンドミニアムを、あれだけ多くの中国人バイヤーが爆買いしていたのですが、REIC（Real Estate Information Centre）によると、それらが竣工引渡しを迎え始めた昨年前半には、なんとその半分がダウンペイメント流しの解約に動いたのではないかということです。

The Chinese are reluctant to complete transfers

The virus has continued to affect hospitality operators, including hotels and condominiums that service tourists, nationwide. Since China has suspended tours, put restrictions on movement, and locked down cities, home to over millions of people, it also poses a threat to real estate developers as their clients are unable or unwilling to fly.

購入物件の引渡しに消極的な中国人バイヤー達
タイ国内のホテルやコンドミニアムといった観光客受入施設に対するコロナの影響が今も続いている。そして、中国政府による海外旅行の禁止やロックダウン等で中国人観光客がタイに来なくなってから、中国人投資家もタイに来なくなり、これがコンドミニアムデベロッパーにとっても危機となっている。

“Currently multiple off-plan condominium developments are approaching completion, and Chinese clients are unable or unwilling to transfer. Vichai Viratkapan, acting director-general of the Real Estate Information Centre says that 50% of Chinese condo transfers are expected to disappear.

現在、いくつものコンドプロジェクトが竣工を迎えつつある中、中国人投資家は引渡しを受けられない、もしくは引渡しを受けようとしなくなっている。そして、REICによれば、中国人投資家の内、約5割が契約をキャンセルしたとのではないかと見ている。

ทั้งนี้ มี dead lock คือ สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ 2 ขา ได้แก่ สินเชื่อพรีไฟแนนซ์ หรือสินเชื่อผู้ประกอบการ กับสินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ ซึ่งปล่อยกู้ให้กับคนซื้อที่อยู่อาศัย

สภาพปัญหาคือสินเชื่อพรีไฟแนนซ์ ดีเวลอปเปอร์มีการกู้เพื่อซื้อที่ดินกับก่อสร้างโครงการ ใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนทั้งค่าการตลาด เงินเดือนพนักงาน ฯลฯ ถ้ายอดขายไม่เดินไปตามเป้าจะมีปัญหาจ่ายคืนเงินกู้ ขณะที่สินเชื่อโพสต์ไฟแนนซ์ถูกตรวจสอบเข้มข้น จนทำให้การยื่นกู้ 10 ราย กู้ไม่ผ่าน 6 ราย

金融機関のローンに関する問題は2種類あるが、これらが今の住宅市場デッドロックの原因となっている。
1つはデベロッパーに貸し出す開発ローンであり、もう1つが住宅を購入する顧客に貸し出す住宅ローンである。

開発ローンの場合、デベロッパーは用地取得費、建設費等の開発費用、そしてプロジェクトのマーケティング費用や従業員の給料等のワーキングキャピタルに使うのであるが、住宅の売れ行きが目標を下回る場合、資金力のないところは返済に窮しデフォルトすることになる。

一方、住宅購入者が借りる住宅ローンも与信チェックが厳しくなっているため、6割が住宅ローン審査に落ちるという状況である。

ในขณะที่ภาพใหญ่ของเศรษฐกิจมหภาคประเมินว่า มาตรการล็อกดาวน์ถ้ากินเวลา 3-4 เดือนจะกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่เคยคาดหวังให้เป็น U-shape อาจต้องกลายเป็นการฟื้นตัวในโมเดล L-shape ซึ่งหมายถึงโอกาสฟื้นตัวทางเศรษฐกิจจะทอดยาวออกไปอีก 

ロックダウンが3～4カ月に及べば、これまでU字型回復が予想されていたタイ経済はさらに悪化し、L字型回復になる。つまり、経済の回復はさらに長引き先が見えなくなる。

“ผลกระทบล็อกดาวน์ธุรกิจขนาดกลาง-ย่อมที่มีพลังน้อยอยู่แล้วก็คงจะเหนื่อยอีกรอบ ในส่วนตลาดคอนโดฯปีนี้ไม่คิดว่าจะมีการแข่งกันเปิดโครงการ แต่อาจจะมีสต๊อกที่ดินที่ซื้อไว้แล้วจำเป็นต้องพัฒนาต่อ ซึ่งเป็นการเปิดโครงการเพื่อประคับประคองงบการเงิน แต่ไม่ใช่เปิดเพราะอยากจะแข่งว่าใครใหญ่กว่าใคร ใครมากกว่าใคร”

ロックダウンが中小デベロッパーに及ぼすダメージは特に大きい。彼らは既に体力を消耗してしまっていているので、これ以上の負担には耐えられず、2021年にコンドミニアムの新規プロジェクトを売り出すところはほとんどないであろう。

ただし、既に用地取得してしまっているものについては、新規プロジェクトとして売り出してくるものはあるだろう。しかし、これは他社との競争という前向きなものではなく、資金に窮しているのでどうしても売りたいという、財務上の問題からくるものである。

恐れていた通りのことですが、サムットサーコーン県のロックダウンと夜間外出禁止で県内やその周辺のホテルやレストランでは、ほとんどの予約がキャンセルとなり、既に10億バーツを超す売り上げが消えてなくなったということです。

そして、遠く離れたパタヤでさえも、年末年始は100％予約が入り、久しぶりにフル稼働が見込まれていたところに、感染が始まってから既に30％の予約がキャンセルされたそうで、やはり、今回の感染爆発はタイ経済全体、特に観光業界にまたも大きなダメージを与えることになりそうです。

それに、規制はまだまだ始まったばかりで、今日からバンコク都内ではマッサージ店、ナイトクラブ、カラオケ等の娯楽施設の閉鎖が始まることから、今後はさらに経済的ダメージが広がりそうです。

さて、こんな状況下で、不動産業界からも来年の不動産市場について、住宅購買意欲がまたも落ち込むので政府のサポートに期待しているという記事が出ています。

これは現地のオンライン新聞、プラチャーチャート・トゥーラギットが業界関係者から聞き取りをした結果を書いているのですが、以下がそのサマリーです。

หวั่นล็อกดาวน์สมุทรสาครดับฝันอสังหาฯฟื้นตัวในปี 2564 เป้าตลาดรวมโต 5-10% อาจไปไม่ถึง “คอลลิเออร์สฯ” ชี้ไม่มีโควิดรอบใหม่ คอนโดฯเขตกรุงเทพฯก็อ่วมอยู่แล้ว แนวโน้มตลาดติดลบ 20% ฟาก “AREA-ศูนย์ข้อมูลฯ” ชี้ปีหน้าตลาดทรงตัว นายกอสังหาฯสมุทรสาครเชื่อมั่นรัฐบาลคุมเกมอยู่หมัด ลุ้นมาตรการรัฐ-ดอกเบี้ยต่ำตัวช่วยพยุงตลาด

今回のサムットサーコーン県でのロックダウンがきっかけで、来年は不動産市場が回復に向かうという夢が消えてしまった。
不動産アドバイザーのコリアーズインターナショナルによると、当初の目標である5-10％の市場成長の達成はまず無理だろうとのこと。バンコクのコンドミニアム市場は既に低迷しているが、来年はさらに20％のマイナス成長になると見込む。
一方、AREA不動産研究所は、市場は既に十分下落しているので、来年の不動産市場はむしろ堅実で、そうは落ち込まないだろうと予想している。
また、サムットサーコーン県の不動産部門の責任者は、政府が今回の感染危機をうまく制御し、金利や市場サポート策の実施で不動産市場全体を支えてくれると信じているとのこと。

私もこのブログで、そろそろ市場は底値圏に達しつつあるので、今後2割も3割も価格が下がるということはちょっと考えづらいということを書いてきました。

そういう意味ではAREAと同じだったのですが、しかし、また新たな感染拡大が起こるということは想定してなくて、今のような状態になってしまえば、コリアーズのいう通り、まだまだ市場が縮小する可能性があり、当然、来年のコンドミニアムの売行きは細り、完成在庫に対するさらなる値引きが出てくる可能性は大いにあるのではないかと思っています。

先に書いたように、既にホテルやレストランの予約キャンセルが出ていて、その上、バンコクでも娯楽施設の閉鎖が決まり、最悪、来年早々にはタイ全土のロックダウンもありえるわけであり、そうなれば、さすがに不動産市場は無傷でいられるわけがありません。

いずれにせよ、今回の感染爆発をタイ政府がどこまで食い止めることができるかを見定める必要があり、「休むも相場なり」でしばらく様子を見るしかないと思っています。

また、こうなってくると、学生たちも反政府デモはしばらく中断して、少なくとも3月の感染危機を無事に乗り切ったプラユット政権の手腕に協力して、ここはしばらくおとなしくしているべきなのかもしれません。

まず、NPLについてですが、これはNon Performing Loanの略です。日本語だと債務者の返済が滞った"不良債権"のことですが、随分昔のことなので、金融機関で働く人ででもなければ、NPLって何だ？と思う人も多いかもしれません。

“Sales of our assets are very tough because people don’t have money,” said Mr Bunyong. “Some of our debtors are still on debt repayment waivers because of the impact of the pandemic.”

我々にとって不動産の売却が非常に難しくなっている最大の原因は、人々にお金がないことにある。また、買い取ったNPLの債務者の中には、コロナ不況の影響で今も債務返済の免除を受けているものもいる

住宅大手のプルクサーによると、バンコクのコンドミニアムの販売在庫は第2四半期末で9万ユニットとのことです。

販売在庫については、6万ユニットから10万ユニットまでといろんなところが違う数字を出しているのでなかなか掴みにくいのですが、私は基本的に独立系のAREA(Agency for Real Estate Affairs)が一番バイアスがかかっていないと思っているので、彼らの数字を好んで使います。

それによれば、販売在庫は6月末時点で90,408ユニットとプルクサーの数字とほぼ同じですが、さらに細かく見ていくと、販売在庫の中で今年と来年に竣工するユニットがまだ5万ユニット以上もあることから、完成在庫は来年末には3万ユニットを超える可能性があると思っています。

After heavy discounts to clear inventory and a sharp decrease in new supply, the Bangkok condo market will likely be in a correction until next year and take a few years to return to normal.
バンコクのコンドミニアム市場は供給過剰状態の調整が来年も続くが、デベロッパーによる在庫一掃の大幅値引と新規供給抑制の努力により、2～3年後には通常の状態に戻る

そしてこれが、昨日のバンコクポストのコメントですが、私もこれが妥当な予想だろうと思います。クーデター後の2014年後半に始まったように、外国人投資家がタイ市場に一斉に戻ってきて買い始めるとか、タイ経済が急回復してミドルクラスの収入が大きく増え、需要が急回復するのでもなければ、少なくとも2021年に需給が大きく改善することはないだろうと思っています。

ただし、これからどこまでも価格が落ちていくこともないだろうと思うので、今のように販売率が極端に落ち込む中、大手デベロッパーが大幅値引きで出してくる物件でこれはというものを見つけたら、来年以降は底値でぼつぼつ拾っていくいいチャンスでもあると思っています。

"Many developers offered discounts and campaigns to attract buyers because they needed cash flow. When their financial status improves, discounts may be unnecessary.

The second half of 2020 should be a recovery period for many sectors in the market, but the key challenge will be the ongoing financial pressure that both consumers and companies have to face"
資金繰りに苦しむデベロッパー各社は、大幅値引や販売キャンペーンで販売在庫処分に注力しているが、今後資金的に余裕が出てくれば、値引幅も縮小していく。
2020年の下半期も調整期が続くが、デベロッパーと消費者双方にとってのこれからの最大の課題は資金手当である。

年初からデベロッパー各社は販売在庫、特に完成在庫の一掃を目標に値引き合戦や、キャンペーン合戦を続けてきましたが、結局、販売在庫は増えるだけで減らなかったという結果になっています。

政府系銀行の不動産調査部門であるREIC(Real Estate Information Center)の発表によれば、大手デベロッパー各社は、年末に向けて特別値引キャンペーン等で消費者の住宅購買意欲を刺激し、販売在庫を一掃しようと懸命であるが、最悪、住宅全体の販売在庫は319,000ユニット、金額にして1.4兆バーツ（約5兆円）にも上る可能性があり、政府や金融機関のさらなるサポートが必要とのことです。

実際、今年前半はコロナの影響もあってほとんど住宅の販売が進まず、上半期の終わりで293,319ユニット、金額で1.32兆バーツ（4兆6,000億円）もの販売在庫が残ったということで、さらにその後に新規で売り出されたものやキャンセルされたものを入れると、最悪の場合、年末にはもっと増えて319,000ユニットもの販売在庫が残るという予想です。ただし、これはコンドミニアムだけでなく戸建て等を含めた住宅全体の数字です。

特にコンドミニアムの場合、この中に占める完成在庫の比率が高くなるので、デベロッパーの資金繰りを圧迫することになり、REICはこのままでは不動産業界全体が危険水域に入ってしまう可能性があるというコメントをしていて、来年の不動産市場はまさに波乱があるかもしれません。

"The key point is the government should start doing something. If the scheme proves successful, other regions can follow this path", said Chanond Ruangkritya, president and chief executive of SET-listed Ananda Development.

アナンダCEO談：外国人投資家誘致のポイントは、とにかく政府がすぐに何かを始めることだ。そして、そのスキームが正しければ、それを見たほかのエリアも後に続く

そんなお先真っ暗な中、まず第２四半期だけで業界全体で総額780億バーツ（2,500億円）もの社債償還期限を迎えるというのです。

特に、準大手や中堅デベロッパーについては、社債のロールオーバー（借り換え）に必要な資金手当てを金融機関が断ってくる可能性があるとのことで、もしそうなった場合、破綻するデベロッパーが出てくる可能性も十分あります。

これは、スパライ、サンシリ、プルクサー、セナの大手デベロッパーの資金繰り状況です。各社ともコメントで資金繰りは問題ないようなことをいっていますが、今の時点で社債の償還に応じる資金手当てがついてないなどというはずもなく、大手でさえ実際にはその時になってみなければわかりません。

また、準大手以下のもっと小さいところは追加担保がなければ融資に応じないと銀行にいわれているようで、資産に余裕がないところはいよいよ大変だろうと思います。

いずれにせよ、少なくとも今年一杯はコロナの影響によりタイ経済全体が不況となるのは間違いなく、住宅の購買需要が持ち直すとは思えません。

一方で、そうこうしているうちに第３四半期、第４四半期と社債の償還期限が次々にやってくるので、デベロッパー各社は一層の在庫販売努力、つまり値下げに動くはずです。そして、当然、それに伴って、中古相場も下がります。

しかし、コンドミニアムの完成在庫だけで30,000ユニット、建設中のものも入れると100,000ユニットの販売在庫といわれている今、簡単に一掃できるはずもありません。

従って、本当の底値買いのタイミングはもう少し先だと思うのです。

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ここ数日、頻繁に目につくアナンダのセールスプロモーション広告です。しかし、2年間タダで住めるとか、最大300万バーツ（1,000万円）の値下げとかは、前回のブログ記事で紹介したように、他社でもオンラインでプロモーションを展開しているところであり、あまり魅力を感じなくなってきています。

むしろ、この広告からわかるのは、アナンダも現在、32ものプロジェクトで完成在庫を抱えているということであり、金額とかユニット数まではわかりませんが、これらに現在建設中のものを入れた昨年末の販売在庫が200億バーツ（670億円）以上あり、そして最近売出したラーマ９のアイディオなどの新規プレビルドなどを入れると、たぶん、相当な資金負担だろうと思います。

ところで、これまで紹介してきたアナンダも、ノーブルやメージャーも、都心部の駅近でロケーションのいいプロジェクトが多いという共通点があるのですが、大きな違いは資金繰り状況ではないかと思います。

アナンダは昨年末の負債資本比率も1.64とそれほど高くなく、それもあって最近、ディベンチャーファイナンスで40億バーツ（130億円）の資金調達ができたようなので、当面は手元資金に余裕があると思います。

従って、この中にもし自分の気に入ったものがあったとしても、今は飛びつかない方がよさそうです。あと数カ月モニターしていれば、納得できる価格まで下がってくるかもしれません。

一方、ノーブルやメージャーはもっとぎりぎりの値下げを出してきているので、そういう意味では「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム（その３）」の表で赤枠で囲った７社の完成在庫や特別セールなどは調べてみる価値がありそうです。

ところで、つい今年初めまで私はこのブログでも、これだけ都心部が値上りしてしまったら、プラカノーン以遠のフリンジやミッドタウンの方が、これからは投資妙味があるということを書いてきました。

特に、トンローやプロンポンのプレビルドは30万バーツ/㎡を超すプロジェクトばかりになった結果、将来の値上がり分をも先取りしてしまったので、これから数年はプラカノンからウドムスクあたりの方が面白いと考えていたし、著書でもそう書きました。

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昨日、タイコンドミニアム市場の暴落危機について、私の考えていることを書いたところですが、偶然、現地の経済紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに、タイの著名なリサーチ会社３社による、コロナによるリセッションや消費者購入意欲の減退などを踏まえた上での、現時点の市場予測が出ていたので概略を書きます。

ちなみに、これは以前にも書いたことがあるのですが、この３社はどこもバイアスのないニュートラルな報告をするので、私は個人的には信頼していて、このブログでも頻繁に紹介させてもらっています。

さて、以下にこれら３社の現時点での市場予測をまとめましたが、いずれも値下りが続くハードランディングになる、との厳しい見方をしています。

１．ＡＲＥＡ

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まず１つ目の「外国人投資家のさらなる減少」ですが、これは、そもそも外国人観光客の減少が今後も続くことが原因です。

ところでこれは、コロナ感染拡大が問題になる前の１月に、コリアーズが出していた中国人投資家からの資金流入予測を私がグラフにしたものですが、今はもっとひどいことになっているはずです。

今年は投売りや損切り売却によるマイナス、つまり、ネットの資金流出になるかもしれません。

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さて、昨年１年間、コンドミニアム市場を低迷させてきた主たる要因は、米中貿易戦争の影響等によるタイ経済の減速、中央銀行の住宅ローン融資規制、タイバーツ高、中国人を中心とする外国人投資家の激減、そして市中銀行の実需層に対する厳しい与信基準等でした。

この中で唯一、バーツ高の問題だけが最近、やや緩和されてきていますが、その他については特に改善しておらず、むしろ、今後悪化する可能性もあります。

そして、今年に入ってコロナウイルスの蔓延という世界経済全体を揺るがす大きな問題が起こり、今後、世界景気のリセッション入りは明らかです。

同様に、タイでも今後、非常事態宣言の影響等が経済面で出てきて、失業率の上昇や家計収入の減少が始まります。

これは、実際に今のバンコクの通りを歩けばわかることですが、スーパーの食料品売り場とコンビニ、薬局以外、デパートも、映画館も、マッサージ屋も人の集まるところは全部閉まっているし、前回紹介したタイ航空の問題だけでなく、トヨタやホンダも工場閉鎖を決めたりと、このバンコクポストの図にあるように、タイの多くの産業がダメージを受けています。

そんな中、タイ中央銀行の２０２０年のＧＤＰ予測は、昨年度比で5.3％のマイナス成長、そしてコロナの影響は来年まで続くという見方をしていますが、実際にはこれでも保守的過ぎて、全然足りないような気さえします。

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