沿線で地価が最も高くなったサムローン

คอลลิเออร์ส ชี้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองจุดพลุราคาที่ดินขยับสูงต่อเนื่อง “สำโรง” แตะ 4.2 แสนต่อตารางวา “ศรีนครินทร์-สวนหลวง” 2.6 แสน

不動産コンサルタント会社コリアーズの調査では、イエローライン沿線の地価が上昇を続けた結果、サムローンでは420,000バーツ/4㎡に、シーナカリンからスアンルアンエリアが260,000バーツ/4㎡にもなった

コリアーズインターナショナル

上の表は、コリアーズ・インターナショナルが調査したイエローライン沿線の地価推移比較ですが、同じ始発駅でもラートプラウが年率3％と思ったより上昇しておらず、今でも260,000バーツ/4㎡程度と大したことがないのに対し、サムローンは420,000バーツ/4㎡へと年率6.8％で上昇していて、これはもしかすると既に隣の駅であるベーリングやバンナーより高い水準になっているかもしれません。

オンヌット駅前でさえ、確か2018年時点で500,000バーツ/4㎡だったと覚えていますが、このことからもサムローンが急激に高くなってきているのは確かです。

都市計画法のゾーン変更でシーナカリン通りが大化け？

ดีเวลลอปเปอร์ปักหมุดทำเลทอง 10 ปีผุดคอนโด 1.9 หมื่นยูนิต รอปลดล็อกผังเมืองใช้ “สีแดง” หนุนพัฒนาต่อยอดโครงการอสังหาฯ คาดดันราคาที่ดินพุ่ง50%

コリアーズインターナショナル

現在のイエローライン沿線は都市計画法上、イエローゾーンになっており、高層ビルが建てられないことからこれまで不人気でしたが、今回のイエローラインの開通により、今後は高層のコンドミニアムやオフィスビルが建てられるレッドゾーンにゾーニング変更が行われる予定であり、そうなれば地価は一気に50％アップするというのがコリアーズの予想です。

シーナカリン通り発展の中心はシーヌックからシーウドム

特に、シーナカリン通りにはシーコンスクエアやパラダイスパークなどの大型ショッピングモールがあることから、ラートプラウからミンブリーにかけてよりも、むしろシーナカリン通りの上の赤枠で囲ったエリアが最もポテンシャルが大きいと私は思います。

その証拠に、上の地価推移を見てもオンヌット通りと交差するシーヌック駅以南のシーナカリン38やスアンルアン9通りといった駅の地価上昇率が7％台と高いのですが、週末の昼頃にこの辺に行くと、ショッピングモールに入るのを待つ車の列が延々と続いていることからも、この辺がシーナカリン通りの中心だというのがわかります。

もっとも、たとえ地価が50％上がったとしても、将来この辺にできるコンドミニアムを買うのは、私はお勧めしませんが…。

郊外の住宅需要が回復

CBDで30万バーツ/㎡超えの物件が当たり前のようになってきた2017年のころ、私は著書やこのブログで、都心部はこの辺で天井圏に入ったので、次の有望な投資先はBTSグリーンラインでプラカノン以遠のミッドタウンと書いてきました。

具体的には、現在建設中のバンコクモールがあるウドムスクまでなのですが、唯一例外として、バンコク都ではなくサムットプラガン県の郊外駅、サムローンだけは有望とし、セミナーなどでも、特に予算が500万バーツ程度の人には、当時まだ販売中であった駅前のプロジェクト、メトロポリスの2ベッドルームを推薦してきました。

しかしながら、その後不動産不況が始まり、各デベロッパーがキャンセルや販売在庫を抱えてしまい、さらにコロナでそんな話どころではなくなっていたのですが、それがやっと今年に入り、住宅不動産市場に底打ち感が出てきた結果、タイ人の住宅需要が顕著に出てきています。

郊外で最も人気があるサムットプラガン県

コロナにより自宅で仕事をするWork from Homeが一般化した結果、従来通りオフィスに従業員を戻す企業がある一方で、業種によってはコロナが収束しても引き続き自宅で仕事をして、週に数回会社に行って打ち合わせ等をするという仕事形態に移行する会社も出てきています。その結果、バンコクのオフィス市場では空室率がなかなか改善されない状況です。

そこで出てきたのが、郊外にあって自宅で仕事ができるような広めの住宅需要であり、DDプロパティが最近調査した住宅購入と賃貸需要においてどのエリアが人気があるかという点について次の結果となりました。

5 ทำเลในเขตปริมณฑลที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุด　
首都圏の住宅購入でもっとも人気があるエリア

• อันดับ 1 ตำบลบางแก้ว อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ　
  1位　バンゲーウ、サムットプラガン県
• อันดับ 2 ตำบลบางกระสอ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี 　
  2位　バングラソー、ノンタブリー県
• อันดับ 3 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ 
  3位　サムローン北、サムットプラガン県
• อันดับ 4 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ　
  4位　バンプリー、サムットプラガン県
• อันดับ 5 ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี　
  5位　クーコット、パトゥムタニー県

5 ทำเลในเขตปริมณฑล ที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุด
首都圏の賃貸物件に対して最も人気のあるエリア

• อันดับ 1 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ　
  1位　サムローン北、サムットプラガン県
• อันดับ 2 ตำบลบางกระสอ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี　
  2位　バングラソー、ノンタブリー県　
• อันดับ 3 ตำบลบางแก้ว อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ　
  3位　バンゲーウ、サムットプラガン県
• อันดับ 4 ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี　
  4位　クローンヌン、パトゥムタニー県
• อันดับ 5 ตำบลปากเกร็ด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี　
  5位　パークレット、ノンタブリー県

購入と賃貸の両方で需要が大きいサムローン

この2つの調査結果からわかることは、やはりCBDに直結するグリーンライン沿線のサムットプラガン県に人気があること、そして特にサムローンは購入だけでなく賃貸需要も大きいので、将来投資物件として購入しても、空室リスクはほかのところに比べて低いということです。

しかも、サムローンは来年開通予定のイエローラインとのジャンクション駅になるので、住宅だけでなく商業施設もさらに増えると予想され、人気はさらに一段高になると思います。

ただし、今の円安で駅前のメトロポリスを買うのでは為替リスクが大きすぎるので、円高に反転するまでしばらく時間稼ぎをするという意味でも、支払いが数年後になる周辺のプレビルドプロジェクトを買うことをお勧めします。

さらに、今大きな話題となっている富裕層外国人に土地購入を認めるという法案がもし通れば、我々も一戸建てを購入できることになるので、その場合はこのサムローン北エリアが一番の狙い目ということになります。

バンコクの高級住宅地

バンコクと東京では街としての規模や歴史も違うので一概に比較するのは無理ですが、それでも大体の土地柄を理解するには、東京の街を例としてイメージするとある程度理解しやすいかもしれません。

例えば、日本人が多いトンローやプロンポンのロワースクムビットは、都心3区の中でも広尾とか六本木のある港区に近いイメージがありますが、一方で欧米人やタイ人のお金持ちが多く住むセントラルルンピニは銀座のある中央区というのが私の持つイメージです。

どちらも高級住宅地なので、コンドミニアム価格が高いという意味では大きな違いはありませんが、セントラルルンピニの主要大通りであるワイヤレス、ランスアン、ラーチャダムリに住む日本人はそう多くはありません。

一方、トンロー通りやスクムビット39などは多くの日本人が住んでいることから、不動産投資においても昔から日本人投資家が買ってきたのは、アソークからエッカマイにかけてのいわゆるロワースクムビットが中心でした。

需要はあってもアフォーダブルは投資に不適格

しかし、コロナ以降外国人投資家がほとんどいなくなった結果、こういった高級住宅地のコンドミニアム市場ではタイ人富裕層が安値買いのバーゲンハンティングをしているぐらいで、2017年頃のピーク時の勢いはもうありません。

そんな中にあって、今でも比較的取引ができているのがいわゆるファーストタイムバイヤーと呼ばれる第一次取得者向けの物件です。これは比較的廉価なアフォーダブルと呼ばれる住宅に対する実需なので、満ち引きする波のような大きなサイクルがないことから、安く買って高く売るというキャピタルゲイン狙いの投資妙味はあまり期待できません。

それに、廉価物件は水漏れや雨漏りといった施工に問題があるケースが多くトラブルに泣かされるリスクが高いのと、使用する資材もよくないので経年劣化が激しく築5年もするとめっきり古臭くなってきます。

それもあって、私は著書の中でも、たとえ1ベッドルームであっても300万バーツ（1,000万円）にも満たないような廉価物件は買わない方がいいと書いてきています。

土地柄に関する個人的なイメージ

さて、今回不動産調査コンサルティング会社のテラメディアコンサルティングが調査した結果によると、地下鉄ブルーラインの延伸もありこの実需層の間で最も人気が出てきているのがトンブリエリアということです。

トンブリに対して私が以前から持っていたイメージは、東京都心部から見て同じ川向うにある川口や浦和と同じで、都市近郊の庶民の中流住宅街というものだったのですが、最近は大型ショッピング施設のアイコンサイアムもでき、かなりイメージアップしてきています。

特に地下鉄ブルーラインの延伸で都心部を回る大環状線となったことから、CBD（中心部ビジネス街）であるシーロム、セントラルルンピニ、ロワースクムビットにも通えることから人気が出てきているということです。

しかしながら、確かにそういう点はあるものの、こういう大環状線は東京でいう大江戸線、ロンドンのサークルラインと同じで、高級住宅街とCBDを直接結ぶ中央線や東横線、京王線のような人気は将来も出てこないと思います。そういう意味でも、やはりサイアム、チットロム、プルンチット、アソーク、プロンポンと多くのCBDに一直線でアクセスできるグリーンラインの方が価値があると思うのです。

従って、もし500万バーツ以上の予算があって、この人気ランキングの中のどれかに投資するとすれば、やはり5番目のアウタースクンビットと呼ばれるプラカノンからウドムスク、そしてサムローンあたりの2ベッドルームを狙うべきだろうと思うのです。

もっとも、

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この３つのロケーションについての私の考えは以下です。

まず、エッカマイについてですが、スクムビット６３のエッカマイ通りからプラカノンよりのエリアについては駅から３００メートル以内でもまだ価格も２０万バーツ/㎡に届いてないので、今買うのであれば遅くないと思います。

私は今回の著書の中でも、プラカノンからオンヌットにかけてのフリンジエリアがこれから値上りしていくので有望であると書きましたが、それはエッカマイからプラカノンにかけてのエリアも同様です。

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次にそれぞれの人気エリアを見ていくと、まずエッカマイ周辺はＢＴＳを使っての通勤が容易で、アソークやこれから新しいＣＢＤになるラーマ９への

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Considering each locale individually, Ekkamai is a prime location that offers the ease of commuting via the BTS and convenient access to Asok, Rama IX – the new CBD. Moreover, it easy to connect to main streets such as Phetchaburi and Sukhumvit, the centre for living and office building. Outbound travel to outer Sukhumvit, where more office buildings are being built, is also easily done.  In addition, Ekkamai has the whole range of amenities that cater to the lifestyle of new generation individuals.  A survey for the latter half of 2017 found the average selling price for newly constructed projects was 175,000 baht per square meter – a rise of 40% from four years ago.

The Huai Khwang locale is another site of interest due to the ease in travel made possible by the MRT.  And Huai Khwang sits on the junction point between the upcoming MRT Yellow Line and Orange Line.  It is situated next to the new central business district (New CBD) of Ratchada-Rama IX where there are many major office towers and large malls, as well as office buildings for rent – the latter fact makes the locale a center for startup businesses.  Development of a major mixed-use building that will become Bangkok and Southeast Asia’s new landmark is also about to commence, and this is attracting demand for residences from individuals who work in this locale.  A survey for the latter half of 2017 found the average selling price of new condominiums within 300 meter to MRT that located on Ratchadaphisek road from Phra Ram 9 to Lat Phrao station be 185,000 baht per square meter. The land price is also increase by double, reflecting the attractive growth of the Huai Khwang locale.

The Phaya Thai area is another location that answers to millennials.  It is close to Siam Square, an amenities center.  The BTS allows commutes on several routes.  Phaya Thai is a hotspot for jobs and is dotted with office buildings.  Aside from the BTS, there are convenient road linkages to other major roads and the Phaya Thai Airport Rail Link station provides easy access to Suvarnabhumi Airport.  A survey for the latter half of 2017 found the average selling price of new projects in Phaya Thai to be 220,000 baht per square meter – this was a rise of 35% from the previous four years. 

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Plus Property, the full-service professional property and facility management agency, reveals that millennials are buying condos with less than 30 square meters of space and with prices between 130,000 and 300,000 baht per square meter.  This fact is due to millennials’ emphasis on well-utilised space. It is therefore probable that projects under concept ‘Sharing Economy’ will experience a boom in the future. The group favors properties in prime locations that offer convenient public transit but ones with accessible pricing.  Ekkamai, Huai Khwang, and Phaya Thai – most of these are situated in Bangkok’s middle area, are areas currently garnering the most attention from this group of buyers.    

Mr. Anukul Ratpitaksanti, Managing Director, Plus Property Company Limited, the full-service professional property and facility management agency, disclosed findings that members of the new generation aged between 21 and 30 years – and young, working-age individuals between 31 and 40 years old together constitute the primary group of buyers who choose to purchase condominium rooms for residency.  The 31-40 years old group generates the brunt of purchases, contributing 41% of total purchases.  The 21-30 years old group generates 13% of total purchase but the expansion of this particular group has been remarkable – 25% growth of the average number of buyers over the 5 years period during 2013 and 2017; this expansion also has a tendency to continue.  Members of this group are classified as millennials (born during 1980 and 2000) who were raised amidst technological advances.  They live dynamically and choose the types of residence that offer convenience in commuting and are situated on prime locations.  They also favor a room size that matches their need; a room that is easy to maintain but also provides well-utilised space.  Furthermore, these buyers favor property projects by major developers who have high credibility.

Millennials favor a room size no larger than 30 square meters, and favor a price range of 130,000-300,000 baht per square meter.  Generally, they give greater importance to projects that emphasize utility of the common area and optimization of available space in a unit.  They heed the concept of sharing economy and the utilization of space shared by residents of multiple buildings.  And they pay attention to a common area that answers to many facets of life, such as the co-working space or co-kitchen rooms found at some projects.

Nevertheless, these buyers from the new generation still weigh the potential of a project’s location against their purchasing power.  As a result, locations within Bangkok’s middle area or within the rim of its inner area provide the best solution.  These locations are comprised of up-and-coming zones such as Ekkamai-Phra Khanong and Phaya Thai-Ratchathewi – these two locations are career hubs – as well as the Ratchada-Huai Khwang area.  The latter zone is seeing growth in mixed-use development projects and offers close proximity to office towers and other central business districts, answering to working-age millennials.  It also offers transport linkages via the BTS and MRT, and the Airport Rail Link is easy to reach.

いずれにせよ、このバンジャークのローライズは、ミッドタウンのプロジェクトとしてはデザインもよく、建物自体もしっかり造ってあるプロジェクトです。

従って、英語もタイ語も苦手であり、日本在住の自分では何もできないので売却するまで全て面倒を見てほしい、という投資家にターゲットを絞って戦略的なマーケティングをやっていけば、台湾だけでなく日本の投資家にも売れるだろうと思っています。

ところで、今回の著書「続・バンコク不動産投資」の第３章で、私は次のように書いています。

『ローライズは用地取得費用が比較的安いことから「ロケーションがよい、(静かで)落ち着いて暮らせてプライバシーも確保できている、ハイライズと比べて（平米単価で）割安感がある」という３つの条件が揃うと、もともとユニット数が少ないこともあってあっという間に売り切れるので、この３つの条件がローライズ購入のチェックポイントだろうと思います』

ただし、これは郊外の廉価なものではなく、ダウンタウンの比較的グレードの高い物件を念頭においています。具体例としては、日本人駐在員にも人気のあるスクムビット６１のＭＯＤＥとかＴｈｅ Ａｄｄｒｅｓｓがそれですが、このバンジャークの物件もそれらと同等とまではいきませんが、ミッドタウンにあることを考慮するとそう引けを取らないくらいのポテンシャリティを持っていると思います。

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ところで、このプロジェクトについて思った通りのことをもう少し詳しく書くと、まずユニット数としては最も多いのが３４㎡ほどの１ベッドルームですが、もともと部屋が小さいので間取り的にもスペック的にも凡庸で、正直、よくある１ベッドルームという印象でした。

ただ、３０㎡台ではどうしても広さに制限があるので、どのプロジェクトでもある程度画一的になるのは仕方がないことだと思います。それもあって、私も最近は１ベッドルームであってもできるだけ４０㎡以上のものに投資するように勧めているのですが…。

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そんな中、某中堅デベロッパーの依頼で、彼らが日本での販売を検討している、バンジャーク駅から徒歩１０分ほどのところにある全部で１２０ユニットほどのローライズプロジェクトを見に行ってきました。

結論から言えば決して悪いプロジェクトではなく、日本でも販売方法次第では売れると思ったので、このブログで載せることにしたものです。

同物件のファサードはヨーロッパの高級ブティックホテルを思わせる洒落た外観で、中庭のプールはプライバシーを重視したゆったりと落ち着いた配置になっています。

そして、ロビーは天井が高く、英国伝統のチェスターフィールドのソファなど、なかなか凝ったデザインで並のローライズに比べると共用部の建材や工法にお金をかけたのが一目でわかるプロジェクトでした。

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さて、先週のことですが、バンジャークにある新築プロジェクトを視察する機会がありました。

今回の著書ではプラカノンとオンヌットを今後値上りするポテンシャリティが極めて高い駅として一押ししていますが、バンジャークはオンヌットの次の駅であり、当然、ここも近い将来、よくなっていくことは間違いありません。

もう１年以上前になりますが、私はこのブログの中で「スクムビット・ミッドタウンフリンジの今」と題して以下のように書いています。

『第５回セミナー（２０１７年３月）では、「注目のミッドタウン・フリンジ」と題してBTSスクムビット線のオンヌットからウドムスクの魅力について話しました。

　というのも、将来交通の要所となりかつ次世代CBDになると期待されているバンナーにつながるこの４つの駅周辺は、同じスクムビット線であるベーリング以遠の駅と決定的な違いがあるからです。

　つまり、ベーリング以遠のサムットプラカン県ではまだいくらでも駅周辺で開発用地を取得できるのに対し、オンヌットからウドムスクにかけては、既に住宅地として街が成熟し多くの住民が生活していて、生活に必要なインフラが整っています。それ故、次第に用地取得が困難になってくるからです。

　そして、プラカノンやオンヌット駅前のコンドミニアム価格が値上りした結果、タイ人アッパーミドルクラスにとって次第に手が届かなくなってきた今、彼らが次に狙ってくるのはオンヌットならソイ７７等の駅からやや離れたエリア、そしてバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスクであろうことは、容易に想像がつきます』

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バンコクに来て既に７年になりますが、この間にエッカマイからオンヌットにかけて住む欧米人の数が本当に増えました。

白人エクスパットといっても、伝統的に企業駐在員が好んで住むセントラルルンピニに対して、最近は欧米人でもデジタルノマドとしてリモートワークで働く人や現地採用で働く人も増えているので、住宅コストが比較的安く、しかもナイトライフや欧米人コミュニティのあるＣＢＤまですぐに行けるフリンジエリア人気と二極化が進んできているように思います。

もっとも、これは日本人の場合も同じで、ロワースクムビットといわれるアソークからトンローにかけては企業駐在員が多く住んでいますが、現地採用組はプラカノンからオンヌットに多く住む傾向にあります。

その欧米人達が最近はさらにバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスクへと南下してきています。先日もバンジャークの駅周辺を見て歩く機会があったのですが、あまり日本人らしき人は見かけなかったものの、白人が結構います。駅の近くにオフィスビルもできていて次第に外資系企業も入ってきているようでした。

このブログでも「これから外国人入居者需要が高まるエリア」と題して、以前、私はこうも書いています。

「タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット（企業駐在員に限らない）が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います」

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これはプラスプロパティの最近のレポートの一部です。

プラスはサンシリの販売子会社なのでサンシリのことをやたら持ち上げる傾向があり、ちょっとバイアスがかかっています。

この図にあるテナントに人気があるプロジェクトベスト１０などはほとんどサンシリのプロジェクトで、申し訳程度に他社のものが少し入っているだけなので、そういうつもりで見て下さい。

ここでサンシリの宣伝をしてもしょうがないので、いちいちこの図の中の物件名を訳しませんが、このレポートの中に書いてある下のタイ語のパラグラフは参考になると思うので訳しました。

訳：

職場に近く通勤が容易で、周辺の生活関連施設も充実している便利なコンドミニアムはいつも満室状態である。

いくつかのプロジェクトは入居希望者が途絶えることがなく、人気のサイズと高層階の眺望に優れるユニットなどは入居希望者が空室の順番待ちをしているほどである。

その好例がオンヌットからプラカノンにかけてのエリアであるが、ここの家賃相場は６００～８００バーツ/㎡と入居者需要が最も多い価格帯でもある。

特に外国人にとっては、オンヌットからプラカノンエリアの賃貸物件の家賃水準はちょうど手頃であり、しかもコミュニティモール、高速道路やマストランジットシステムへのアクセス等、生活に必要な施設も周辺にあり利便性が高いことから人気がある。

プラスプロパティの取引事例から、次の５つの物件は特に人気があるホットプロジェクトで、入居希望者からの問合せが相次いでいる。

また、セグメンテーションでミドルクラスのコンドミニアムは、ダウンタウン内にはあるものの、マストランジットの駅から離れている。しかし、シャトルバス等で駅までのアクセスは可能という物件が多い。もしくは、ダウンタウンの外側にあるが、通勤が便利で周辺の生活施設も充実しているというものが多い。

このクラスの物件は家賃が大体６００～８００バーツ/㎡でオンヌット～プラカノン、ラーマ３、ラーマ４で多い。
例：
１．ザ・ラインスクムビット７１　１ベッドルーム　２９㎡　家賃：２１，０００バーツ/月
２．モリハウス　１ベッドルーム　３５㎡　家賃：２２，０００バーツ/月
３．アイディオＱ　ジュラ―サムヤーン　１ベッドルーム　３３㎡　家賃：２３，０００バーツ/月

以上ですが、最近は日本人駐在員も家族連れが減り単身赴任が増えてきているし、タイ政府の肝いりで始まったスマートビザ制度で優秀な白人デジタルノマド達もさらに増加します。

タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット（駐在員に限らない）が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います。

従って、こういう外国人エクスパット需要を満たせるオンヌットやプラカノンのような駅で４０～５０㎡の１ベッドルームか２ベッドルームは今後入居者需要が増えるし、それに伴い物件価格も上がっていきます。

ただし、ここで書いてある物件はあまり参考にしない方がいいです。やたらサンシリの物件が目立つし、これよりもっといいプロジェクトは各駅にありますから…。

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จริงๆแล้วถ้าย่านไหนมีแหล่งงาน เดินทางง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก อัตราการการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเต็มอยู่เสมอ บางโครงการผู้เช่าไม่เคยขาด ถึงขนาดบางห้องตำแหน่งดีๆ ต้องต่อคิวกันเช่าเลยก็มี เช่น ทำเลอ่อนนุช-พระโขนง เรทราคาค่าเช่าอยู่ที่ 600-800 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูงมากๆ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เพราะทำเลอ่อนนุช-พระโขนง ค่าเช่าไม่แพงมาก และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ ใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้า จากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า 5 โครงการที่ได้เป็น Hot Project มีการสอบถามสถานะ และราคามาอย่างต่อเนื่อง ได้แก่

BLOCS 77 (อ่อนนุช)
The Base Sukhumvit 77 (อ่อนนุช)
Dcondo Campus Resort Bangna (บางนา)
WYNE by Sansiri (พระโขนง)
ONYX Phahonyothin (พหลโยธิน)
Middle คอนโดมิเนียมทำเลในเมืองที่ไม่ติดรถไฟฟ้า แต่สามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้ง่าย หรือใกล้เมือง เดินทางง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาค่าเช่าโดยประมาณ 600 - 800 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เช่น อ่อนนุช-พระโขนง, พระราม 3 และ พระราม 4 เป็นต้น ตัวอย่างโครงการยอดนิยมเช่น 
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ＢＴＳのナショナルスタジアムでスカイトレインを降りて、旅行者にお馴染みのＭＢＫの前をさらに西に向かって歩いて行ってみればわかりますが、パトゥムワンは古い昔ながらの街並みが続くこれからの開発が待たれるエリアです。

ダウンタウンにあるというそのロケーションの優位性からいって、今後、不動産デベロッパーが目をつけるターゲットであるのは間違いありません。

ペチャブリー通りとラーマ９通り、パヤータイ通りがこの辺のメイン通りですが、このパヤータイ通りをまっすぐ南下するとチュラロンゴン大学で、域内にはサイアム、ラーチャテウィ、パヤータイ、アヌサワリーの４つの駅があります。

一方、ここに匹敵する将来有望なダウンタウンといえばラーマ３ですが、まだＢＲＴ（専用レーンを走るバス）しかなく、今のところ陸の孤島のような不便さがあり、グレイラインの計画決定がされれば別ですが、今は買うタイミングではないと思います。

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日本人にはあまり馴染みがありませんが、ＣＢＤのセントラルルンピニーの西、

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ＡＲＥＡのレポートは以上ですが、最後の結論のところが興味深いですね。いくらマーケットがよくないといっても不動産が実物資産である以上、どこかで底を打ちます。

既にパープルラインはタオプーンで地下鉄ブルーラインとも直接繋がったし、これからは徐々にその利便性が注目されるようになってくるはずです。

そこでＡＲＥＡはもうこれ以上市場は悪くならないだろうと判断しているわけですが、だから、今のように需要がまだ弱いうちに割安な物件を底値で買っておけば将来転売で儲けられる、ということを示唆しているわけです。

ノンタブリ方面は実際に行ってみればわかりますが、日本人も白人もほとんど目にすることはありません。また、友人のタイ人に聞くと、北のノンタブリ県のイメージは南に向かうグリーンライン沿線のサムットプラガン県に比べてもよくないようです。サムットプラガンが神奈川ならノンタブリは千葉、埼玉という感じかもしれませんが、プライドの高いアッパーミドルクラスはあまり住もうとはしません。

従って、我々日本人がここで投資して外国人エクスパットに賃貸し、中長期のイールドプレイを行うのは無理です。そもそもＡＲＥＡのレポートにもあるように、賃貸比率は入居者の１９％しかなく賃貸需要自体が大してありません。すなわち、ミドルクラス以下の自己居住用マイホーム需要が大きいという市場特性なのです。

であれば、需要の中心価格帯ともいえる150万バーツ前後（約500万円）の物件を格安で買って自己居住実需層への転売で儲けるというのなら、スクムビット線沿いの価格が高騰してしまった物件よりリスクは低くなります。

ＡＲＥＡがいうようにこの沿線は当初からゲンガムライの投機買い比率が非常に高く、ほとんど利益など取れずに転売に失敗した買主の投げ売りが続いています。

そんな買手市場の中にあっては、キャンセル在庫を抱えたデベロッパーや個人の売主に対してとことん減額交渉して底値で拾っていくことで、リスクミティゲーションができます。

それに、著書でも書きましたが、タイ人はマイホームを買う際に新築未入居に固執する人が多いことから、無理して賃貸するよりも空室のまま保有して転売する方が高く売れます。すなわち、空室リスクに悩む必要もありません。

従って、限られた予算で、空室リスクを気にせず、しかも比較的短期間で転売で儲けたいという人にとっては、今のパープルラインは一考の価値ありだと思います。ただし、これには保存登記をせずに保有しながらそのまま転売するというちょっと高度なテクニックが必要なのですが…。

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３．長期投資でも値上りが小さく、賃貸利回りも低い

コンドミニアム価格の値上り率もほかの場所の平均が年率4.2％に対して、パープルライン沿線は年率3.4％と低いが、これは沿線市場での供給過剰が原因である。

一方、賃貸利回りについても4.1％とほかのエリアの4.5％より低い。これもまた、供給過剰が原因である。

いずれにせよ、ほとんどのデベロッパーはこの状況下で、新規プロジェクトの開発を遅らせながら市場が徐々に既存の販売在庫を吸収していくのを待っているところであり、同時に今も低迷する消費者の購買力が回復するのを待っているところでもある。

しかし一方で、転売によるゲンガムライを狙う投資家にとっては、今、バンコクのほかのエリアに比較して、この沿線では格安でコンドミニアムを仕入れることができ、儲けるチャンスが来ているともいえる。また、自己居住用物件を探している実需層にとっても、格安で自宅を手に入れるチャンスである。

ただし、こういう物件を購入しようとする場合、デューディリジェンスが重要で自分の買おうとする物件がほかの競合物件に比べてそれだけの価値があるのか、既に多くの住人が入居しているプロジェクトなのか、管理体制がしっかりとできているのか、そしてこれは最も重要なことであるが、既にそのプロジェクトが竣工していて、開発途中でデベロッパーが破綻するような開発リスクがないことを確認しなければならない。

次回に続く

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ผลตอบแทนระยะยาว-ปล่อยเช่าน้อยกว่าทำเลอื่น

ราคาที่เพิ่มขึ้นต่อปีของคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นในทำเลนี้อยู่ที่ 3.4% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐาน เมื่อเปรียบเทียบกับภาพรวมของตลาดซึ่งอยู่ที่ 4.2% ต่อปี สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากในตลาด　สำหรับผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ (โดยใช้ค่าเช่าตลาดปัจจุบัน 10 เดือน หารด้วยราคาขายปัจจุบัน) อยู่ที่ 4.1%ถือว่าต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนทั้งตลาดโดยรวมพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าอื่น ๆ ซึ่งอยู่ที่ 4.5% แสดงให้เห็นว่าผลตอบแทนจากการเช่าไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ทางด้านของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ชะลอการพัฒนาโครงการในทำเลนี้แล้ว เพื่อรอให้โครงการที่พัฒนาไปแล้วค่อย ๆ ถูกดูดซับไปก่อน และรอกำลังซื้อให้ฟื้นตัวจากปัจจุบันที่มีอยู่ค่อนข้างน้อย สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อการขายต่อและเก็งกำไร น่าจะเป็นโอกาสในการได้ห้องราคาถูก ที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด เช่นเดียวกับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่จะได้สินค้าราคาถูก สามารถต่อรองได้ แต่ควรมองโครงการที่เปรียบเทียบแล้วคุ้มค่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วพอสมควร และมีการบริหารทรัพย์สินที่ดี และที่สำคัญควรเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อรับประกันว่าได้สินค้าแน่นอน

昨年初めに出版した著書でも、パープルラインは開通後も供給過剰でコンドミニアム市場が崩れることが容易に予測できたので、この沿線では買ってはいけない、とストレートに書くことができました。

その後、新線が開通してもう１年以上経つのに、今もあまりいい話は聞こえてきませんが、最近の状況について下のタイ語のレポートで、ＡＲＥＡが興味深い調査報告を出しています。

最初に、คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย「パープルライン沿線のコンドは転売目的の投機買いばかりで、実態はほとんど儲からない」というキャプションがまず目を引きますが、以下がその概略です。

１．コンドミニアムの半分以上が１～２百万バーツの価格帯

調査結果、バンスーからバンヤイ間で４０プロジェクト、27,540ユニットが竣工した。そして、販売済みのユニットの５７％が１～２百万バーツの価格帯であり、２６％が２～３百万バーツと全体の８３％が１～３百万バーツの廉価な物件である。一方、５百万バーツ以上の物件は374ユニットでわずか1.4％であった。

２．住人のいないユニットが多い、つまり、転売目的の投機的な買いが多い

竣工済みユニット全体の８４％が販売済みであり、１６％が販売在庫である。従って、販売達成率に関してはそう危険な水準ではない。しかし、バンコク都内の物件の販売在庫率が９％であるのに比べると売れ行きはよくない。

また、販売済物件のわずか47％のユニットにしか人が住んでいないことが分かったが、バンコク都内の平均72％に比べて入居率が著しく低い。つまり、パープルライン沿線では転売目的の投機買いが危機的に多いということなのである。

一方で、実際に住んでいる住人の内、わずか19％だけが賃借人であり、大半が自己居住であるということも分かった。しかしながら、今でも全体の入居率自体が低いということは、デベロッパーが当初ターゲットにしていた自己居住エンドユーザーの需要は、期待に反して全然少なかったということでもある。

次回に続く

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คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย

หลังจากต้องลุ้นกันมายาวๆ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งทำเลในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ส่อเค้าเกิดภาวะฟองสบู่จนหลายๆ ฝ่ายแสดงความเป็นห่วง ส่วนหนึ่งมาจากการโหมเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ ตั้งแต่ก่อนที่โครงการรถไฟฟ้าจะแล้วเสร็จ ความล่าช้าของการก่อสร้างจากปัญหาน้ำท่วมใหญ่ และความทุลักทุเลในการเดินทางจากการไม่เชื่อมต่ออีก 1 สถานี ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงและรถไฟฟ้า MRT หัวลำโพง-บางซื่อ หลังจากผ่านช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อมาอย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ได้สำรวจสถานการณ์ล่าสุดของโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปัจจุบัน พบว่า สินค้าส่วนใหญ่ขายได้แล้ว แต่มีผู้เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง และผลตอบแทนต่ำ 

คอนโดฯ เกินครึ่งราคาเพียง 1-2 ล้านบาท

จากการสำรวจพบว่า ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ มีโครงการรวมกันทั้งหมด 40 โครงการ จำนวน 27,540 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จในช่วงเวลา 6-36 เดือน โดย 57% ของหน่วยขายทั้งหมด มีราคาเพียง 1-2 ล้านบาท/หน่วยเท่านั้น อีก 26% ขายในราคา 2-3 ล้านบาท แสดงว่าส่วนใหญ่ถึง 83% ขายในราคาประมาณ1-3 ล้านบาทเท่านั้น ส่วนคอนโดมิเนียมที่ขายเกิน 5 ล้านบาท มีเพียง 374 หน่วย หรือ 1.4%

เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง

คอนโดมิเนียมจำนวน 84% ของหน่วยขายทั้งหมดในทำเลนี้ ขายไปสู่ผู้ซื้อแล้ว ทำให้มีหน่วยเหลือขายอยู่อีกเพียงประมาณ 16% ถือว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปลอดภัยแล้ว เพราะยอดขายพ้นขีดอันตรายคือเกิน 70% แต่ยังนับว่าถืออยู่ในมือผู้ประกอบการมากพอสมควร เมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ที่ยังอยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 9% เท่านั้น

ส่วนอัตราการเข้าอยู่อาศัยพบว่า มีจำนวน 12,816 หน่วย หรือ 47% ของหน่วยขายทั้งหมดเท่านั้น ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยในเขตกรุงเทพฯ ที่อยู่ที่ 72% แสดงให้เห็นว่ามีผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก ส่อเค้าวิกฤติ แต่อีกด้านหนึ่งพบว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในทำเลนี้เข้าอยู่อาศัยเอง มีผู้เช่าอยู่เพียง 19% เท่านั้น แต่ที่มีอัตราเข้าอยู่อาศัยน้อย เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเกินจำนวนกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ใช้สอยเอง (End Users) เป็นจำนวนมาก

下の英文はラーマ９交差点付近のリセール物件に割安感があるというレポートです。

最近この周辺は供給ラッシュで凄いことになっていますが、当然、その煽りを受けて築浅物件を含むリセール市場が弱含んでいるというのは容易に想像がつきます。

どんなことが書いてあるのか要点をまとめると、以下のようなことです。

１．この周辺では新規供給されるプロジェクトの売出価格が年率１０％で上昇していることから、リセール物件を買う方が割安感がある。

２．コリアーズのリサーチ部門がバンコクポストに語ったコメントによれば、もし周囲よりも割高な物件を買ってしまうと、将来転売する際にかなりの時間を要することになるだろうとのこと。

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“Despite interesting positive factors in this location, if you buy a unit at the project where unit prices are higher than others or the market average, it may take more time to resell the unit,” says Surachet Kongcheep, Colliers International Thailand Director of the Research, to the Bangkok Post.

This advice applies to both investment buyers and end users who are urged to complete extensive research before making a decision on a unit in the Rama IX-Ratchadaphisek Intersection location. Buyers can also visit a real unit to see the location and facilities at completed projects since prices at these developments can be lower than those at new projects.

“There are many choices in other locations away from this location, for example, those near other subway stations or on sois off Ratchadaphisek Road where unit prices are more affordable. Locations along Rama IX Road are also interesting,” says Surachet.

The reason the Rama IX-Ratchadaphisek intersection area has become so popular is due to the construction of a large shopping mall and 4 new office towers as well as the launch of what will be the country’s tallest building. Predicting an increase in demand, developers have launched a number of condo projects around these developments.

Nearly 9,000 condo units are currently available around the Rama IX-Ratchadaphisek intersection and more than 2,500 units are set to be launched next year, according to Colliers research. This is a big jump from 2011 when the amount of new condo supply launched in the area was minimal.

さて、これがオリジンが最近発表したミックスユースのプロジェクトですが、パーク２４の敷地のすぐ横でこういうオフィス、リーテイル、ホテル、サービスアパートのコンプレックスを２０２１年にオープンさせるようです。

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スクムビット２４のコンドミニアムを投資物件として見た場合、DDプロパティは次のような興味深いことを書いています。

日本人の賃貸需要が大きいためにソイ２４周辺コンドミニアムの家賃水準は極めて高く維持されている。

例えば600万バーツのユニットであれば、月額30,000バーツの家賃が取れる。つまり、利回りは6％ということになり、今、CBDでこの水準の利回りが実現できればかなり高い方である。

さらに、住人がこの場所を選んだ理由を調査してみたところ、生活の利便性、ショッピングエリアに近い、通勤が便利といったこと以外に特筆すべき点として、周辺の静かな住環境を理由として挙げた人が多かった。

スクムビット２４は都心部であり、BTSが走り商業の中心でもあるという都会人が住むエリアであるにも関わらず、ベンジャシリ公園も近くにあり、静かな住環境も兼ね備えているという、他のCBDにはない魅力がある。

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この記事の説明によれば、以前のスクムビット２４の通りはごく普通のミドルクラスが住む古い住宅街だったそうです。

それがわずかこの５年の間に駅周辺で開発が進んだ結果、プロンポンが高級ショッピングエリア、そしてＣＢＤとして変貌し、

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ปัจจัยดังกล่าวทำให้ภาพรวมทำเลรอบสุขุมวิท 24มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากทั้งคนไทย

และชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นจังหวะที่แลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของที่ดินเก่าแก่หลายรายยอมปล่อยที่ดินย่านนี้
ออกสู่ตลาด ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์รอบบริเวณสุขุมวิท 24 ขยายตัว ยิ่งตอกย้ำให้
เห็นว่าทำเลพร้อมพงษ์เป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดี ที่นอกจากอยู่ใกล้แหล่งช้อปปิ้งชั้นนำแล้ว
ยังเดินทางสะดวกทั้งรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท เส้นทางหลักการเดินทางสู่เมืองชั้นในของกรุงเทพฯ
ทั้งการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล โดยเฉพาะบริเวณสุขุมวิท 24 ที่สามารเชื่อมต่อกับถนน
หลายเส้นทางทั้งพระราม 4 ไปคลองเตย พระราม 3 หรือจะเชื่อมต่อไปยังถนนเพชรบุรี ไปพระราม 9
ออกไปทางกรุงเทพฯ ตะวันออกก็สะดวกเช่นกัน

และอย่างที่กล่าวแล้วว่า ทำเลย่านนี้เป็นชุมชนขนาดย่อมๆ ของชาวญี่ปุ่น มีชาวญี่ปุ่นจำนวนมาก
อาศัยอยู่ในพื้นที่โดยรอบสุขุมวิท 24 แม้ว่าปัจจุบันจะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชยาว
ไปถึงแบริ่ง สำโรง และมีชาวญี่ปุ่นบางส่วนขยับออกไปอยู่โซนส่วนต่อขยายมากขึ้น แต่พื้นที่รอบสุขุมวิท 24
ยังคงเป็นทำเลหลักของชาวญี่ปุ่น และจากการสำรวจตลาดเช่ารอบสุขุมวิท 24 ก็มีชาวญี่ปุ่นเป็น
กลุ่มผู้เช่าหลักเช่นกัน โดยความต้องการเหล่านี้ยังคงขยายตัว ตามการเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนญี่ปุ่น
ที่มีต่อประเทศไทย ซึ่งไทยยังคงเป็นตลาดหลักของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่ญี่ปุ่น
ให้ความสำคัญในการลงทุน

ด้วยปัจจัยด้านความต้องการเช่าจากกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ทำให้อัตราผลตอบแทนในการปล่อยเช่า
คอนโดมิเนียมย่านนี้ยังคงมีแนวโน้มที่น่าสนใจ โดยจากการสำรวจอัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมบริเวณ
รอบสุขุมวิท 24 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่เข้าซอยเล็กน้อย มีรายละเอียดดังนี้ 

最近、調査会社のNEXUSプロパティがアソークからトンローにかけてのスクムビット沿線一帯をアソーク・トンローベルト地帯と呼んで、アソークからトンローの地価推移状況で書いたように、ここの地価は過去７年間で年率１９％も上昇し、しかも今後少なくとも２年間は年率１０％以上で値上りが続くとの予測を出しました。

そして今回、DDプロパティが「（日本人）エクスパットの高級物件賃貸需要を満たすスクムビット２４」と題して、そのアソーク・トンローベルトの中央、プロンポンのスクムビット２４のコンドミニアム市場の現状について書いていたので、興味がありちょっと読んでみました。

ただし、これは純粋なレポートではなく、デベロッパーのオリジンが７月に買い取ったパーク２４についての提灯記事です。それもあって、最初は流し読みしていたのですが、途中でなるほどと納得する個所もあり、ひょっとするとパーク２４はありかも、と思うようになりました。

以前、私は著書の中で大体こんな意味のことを書いています。

｢スクムビットソイ２４には新旧含めて既存のコンドミニアム数が多すぎるし、その中で駅に特別近くもないパーク２４やルンピニ２４の新築を今から購入しても、入居者募集や将来の出口で苦戦する可能性が高い。つまり、いくら人気のプロンポンといっても、木を見て森を見ずで失敗するリスクがある。むしろスクムビットソイ３３のノーブルBE３３の方に投資妙味がある｣

しかし、それから２年。今、パーク２４とノーブルBE３３はそれぞれ建設が進み、来年には竣工しようとする中、状況がかなり変わりました。

まず、ノーブルBE３３については、大きな恩恵を受けると当時期待していたモールグループによるEMディストリクト計画の１つ、エムスフェアーの開発が頓挫し、今はなぜか恐竜のアトラクション施設になっています。いずれは商業施設の開発を始めるのでしょうが、その時期が不明だし、それを待っている間にノーブルBE３３は竣工し古くなっていきます。

一方で、パーク２４は新しい施主となったオリジンが、ソイ２４の通りを隔ててパーク２４のそばにオフィスや店舗、サービスアパートメントの複合コンプレックスを開発するとアナウンスし、これまでパクソイ（ソイの入口）まで出ないとコンドミニアムとホテルしかなかったソイ２４の利便性が高まりそうです。

そういう意味では、この２年でそれぞれのプロジェクトのポテンシャリティが変わってきたような気もするし、どちらのプロジェクトもこれから２０１８年にかけて竣工引き渡しです。

以前、アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いでも書きましたが、２０１８年は新規で売り出されるプレビルドよりも、今よりかなり地価の安かった２０１４年前後に用地取得したプロジェクトを竣工直前直後に安く買う方が投資妙味があると思うのです。

従って、今回はこのパーク２４を中心に、スクムビット２４についてDDプロパティの記事を参考に考察してみることにします。

次回に続く

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DDプロパティのコラム記事
เจาะดีมานด์ตลาดเช่ากลุ่ม EXPAT บนสุดยอดทำเล ดิสทริคสุขุมวิท 24

ทำเลสุขุมวิท 24 หรือย่านพร้อมพงษ์ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมากลายเป็นทำเลคอนโดมิเนียมระดับ
ซูเปอร์ลักซัวรี่ที่ได้รับความนิยมมากเป็นอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ ไปแล้ว จากการที่ย่านพร้อมพงษ์
เป็นย่านที่ค่อยๆ เติบโตจากทั้งชุมชนที่อยู่อาศัยเก่าแก่ ชุมชนตลาดเช่าชาวญี่ปุ่นที่ขยายตัว
และการเติบโตของศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์บนทำเลแห่งนี้ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ความต้องการ
อยู่อาศัยย่านพร้อมพงษ์เพิ่มสูงขึ้น

ในอดีตบริเวณรอบสุขุมวิท 24 อาจไม่ใช่ย่านใจกลางเมืองที่เป็นแหล่งธุรกิจชั้นนำ แต่การที่ชาวญี่ปุ่น
นิยมเข้ามาเช่าที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้จนขยายตัวมากขึ้นกลายเป็นชุมชนชาวญี่ปุ่นขนาดย่อมๆ 
ทำให้ธุรกิจเชิงพาณิชย์ย่านนี้เติบโต เพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ความต้องการ
ลูกค้าชาวญี่ปุ่น รวมถึง ศูนย์การค้าดิ เอ็มโพเรี่ยมของกลุ่มเดอะมอลล์ที่อาจกล่าวได้ว่ามีส่วนทำ
ให้ทำเลพร้อมพงษ์ค่อยๆ ไต่ระดับจากทำเลที่อยู่อาศัยระดับกลางกลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับ
พรีเมี่ยมเช่นในปัจจุบัน

นอกจากนี้ การเติบโตของศูนย์การค้าดังกล่าว ยังทำให้กลุ่มเดอะมอลล์ลุยขยายอาณาจักรศูนย์การค้า
ระดับไฮเอนด์บนทำเลพร้อมพงษ์ให้มีความสมบูรณ์มากขึ้น ภายใต้คอนเซ็ปต์ “ดิ เอ็มดิสทริค” 
(The Em District) ที่รวม 3 ศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ไว้ด้วยกัน ประกอบด้วย ศูนย์การค้าเดิม 
ดิ เอ็มโพเรี่ยม ศูนย์การค้าดิ เอ็มควอเทียร์ ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามดิ เอ็มโพเรียม ระหว่างซอยสุขุมวิท 
35, 37 และ 39 และในอนาคตก็จะมีศูนย์การค้า เอ็มสเฟียร์ ตั้งอยู่บนระหว่างซอยสุขุมวิท 
22 กับซอยสุขุมวิท 24 ซึ่งหากดิ เอ็มดิสทริค ถูกเติมเต็มด้วยเอ็มสเฟียร์ครบตามแผนแล้ว 
จะยิ่งทำให้ทำเลพร้อมพงษ์ฉายภาพความเป็นทำเลซูเปอร์ลักซัวรี่ชัดยิ่งขึ้น

以下がDDプロパティのレポートの概要：

スクムビットとシーロム・サトーンの２つのCBDに挟まれたロケーションの優位性により、デベロッパー各社はラーマ４でのホテルや商業施設、住宅を含めた複合開発を始めつつある。

FYIセンター：クイーンシリキット・コンベンションセンターでのゴールデンランドによるオフィスとサービスアパートメントの開発

ワン・バンコク：TCCアセットとフレイザーズ・センターポイントによる

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前回、ラーマ４は今後開発が進みグレイラインの工事が始まると同時に、地価も倍以上になるだろうとAREAが予想していると書きました。

もともとラーマ４通りはシーロム・サトーンエリアとスクムビットを結ぶ幹線道路なので、日本人には馴染みが深い通りです。

一方、副都心になると注目されているラーマ９駅周辺ですが、近くに中国大使館があることから、このところ急増しつつある中国人エキスパットが多く住むようになってきています。従って、最近、日本人の投資対象エリアとしてはどうもあまり向いてないのではないかと思うようになりました。

そういうことで、今回はラーマ４についてもう少し詳しく見ていくことにします。

まず、グレイラインについてですが、トンロー通りを南下してきたグレイライン第１フェーズの終点がBTSトンロー駅の横、スクムビット通りとトンロー通りの交差点なります。

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Best known for being the area in between Sukhumvit and the Silom and Sathorn districts of Bangkok, Rama IV Road is now being targeted by developers who are bringing large, mixed-used developments featuring luxury hotels, retail outlets, offices and condominiums to this part of the city.

There has been a significant amount of real estate investment along the section of Rama IV Road that runs from Lumpini Park to Klong Toei with plans for both residential and commercial projects having been launched recently, reports The Nation.

Among the projects to already be completed is the FYI Centre, which was developed by Golden Land Property Development. The project has a 12-storey office building as well as a 239-room budget serviced hotel. The development sits on Rama IV near Queen Sirikit National Convention Centre.

The most ambitious project set to be built in the area is One Bangkok which is being developed by TCC Assets and Frasers Centrepointe. The THB120 billion mixed-use development is located on 104-rai land plot that is being leased from the Crown Property Bureau. When completed, One Bangkok will have a luxury hotel, a “green office” concept, a condominium, and retail outlets.

TCC Assets is also set to develop a 35-rai plot of land near Queen Sirikit National Convention Centre. They will develop another mixed-used project on that site which will have a hotel, retail outlets, and office buildings when finished.

“We will develop both of these projects together to create a new era for Rama IV to be the new landmark of Bangkok by 2025,” says TCC Assets Chief Executive Officer Panote Sirivadhanabhakdi to local media.

Central Pattana is also joining this development boom by working with Dusit Thani Group to renovate the Dusit Thani Hotel at the intersection of Rama IV and Silom. Pace Development is another developer building a project in the area. It is developing a 53-storey luxury condominium project called Nimit Langsuan that should be completed in 2018.

スクムビット・ソイ３６はこれから化ける可能性が高いので、このブログでも、以前、かなりの時間を割いて調査しレポートしています。従って、まず「注目のスクムビット・ソイ３６」を読んで下さい。

私がこの記事を読んだ後、早速情報の確認を取ったところ、シンハーが既に用地購入済との確認が取れました。まだ公にはなっていませんが、シンハーからの内部情報なのでまず間違いないでしょう。（実際に確認を取ったのはもう１０日以上前ですが、もうそろそろここで書いてもいいだろうと思い、今、書いている次第です）

この記事によれば、フラグラントはこのところ他の大型プロジェクトがうまく進んでいないようです。一方、このトンローの土地代金の資金負担も相当大きいはずで、結局開発を断念するに至ったのだろうと思いますが、今の市況低迷時期に、中堅デベでは資金繰りが大変だというのは容易に想像がつくし、金融機関の貸し渋りで新たなプロジェクトローンが取れないのだろうと思います。

でも、これって考え方によってはスクムビット・ソイ３６にとっていいニュースとも言えます。何故なら、シンハーといえばビールで有名ですが、不動産デベとしても旧日本大使館跡地を買って、現在シンハーコンプレックスというコンベンションホールやオフィス、店舗の複合開発を進めています。

シンハーのようなコングロマリット系デベは資金力があるので、中長期的な投資を視野に入れてプロジェクトを開発できるという強味があり、自転車操業的に住宅を作って分譲するだけの単なるマンデベ（マンションデベロッパー）とは違い、地域にとっての付加価値も高まります。

従って、シンハーがこれから総合デベロッパーとしての力量を発揮し、トンロー駅前を代表するような複合開発を計画してくれることを期待したいところです。もしそうなると、ソイ３６の価値はさらに上がるはずです。

そういうこともあり、私は同じくＢＴＳの駅に近いトンロー・ソイ１でＬ＆Ｈが開発計画を進めているザ・バンコクにも注目しています。もっと北側ではテラ・トンローなど、他にも進行中のプロジェクトがいくつかありますが、トンロー人気のこれからの流れは駅に向かって南側に移動してくる可能性が高いと思っています。

少なくともペチャブリー通りに向かって北に伸びていくことはないと思うので、ゲイソーンのテラ・トンローを買うなら将来性でやはりザ・バンコクだろうと思います。

ところで、ザ・バンコクは平米単価が３５万バーツを超えるスーパーラグジュアリー級コンドであり、将来、トンローを代表するプロジェクトになるだろうと思います。

だから、私のクライアントで資金力があり、トンローかプロンポン限定、プリセール段階でプレビルド投資しゲンガムライも狙いたい、という人達には、ザ・バンコクの１ベッドルームをお勧めしています。もっとも、最低価格が1,800万バーツと5,000万円以上にもなりますが・・・。

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Earlier this year, the company reported it plans to develop a super-luxury condo project worth 23 billion baht with unit prices around 300,000 baht per sq m on a seven-rai plot on Sukhumvit Soi 36. However, the company is deciding whether to continue the development plan or sell the plot. Despite a report that the plot was recently sold to SET-listed property firm Singha Estate Plc, Mr Duan said it is still owned by Fragrant. 

なかなか減らない家計債務と景気低迷により、金融機関は住宅ローンの与信基準をさらに引き締めつつあり、郊外では住宅ローン申請の過半数が却下されるという状況が続いています。

これに対して、バンコクだけで６万ユニットもの販売在庫を抱えたデベロッパーから与信基準の緩和を求める声が出ているという記事が下の英文です。

しかし、私はこれに対しては否定的です。デベロッパーが自分たちで勝手に供給過剰を作り出しておいて、大量の在庫を抱えたから金融機関がもっと貸し出しをするべきだという手前味噌な理屈を展開しているように思えます。

基本的に私がバンコクの不動産バブルをあまり懸念してない理由の一つが、この金融機関によるＮＰＬ（不良債権）発生を防ぐための自己制御が効いているからです。他にも理由はありますが、それらについてはアレイズの１２月号に詳しく書いているので、それを読んで頂けたらと思います。

かつて日本で不動産バブル崩壊をもたらした護送船団方式による金融機関の無謀な不動産融資と同様、バンコクでも過剰な融資が不動産バブル崩壊をもたらし、トムヤムクン危機（アジア通貨危機）のきっかけになったわけですが、その時に痛い目にあったタイの金融機関が今、自己防衛のために与信基準を引き締めているわけで、これが２度目のバブル発生を食い止めているとも言えます。

従って、少なくともあと１年、デベロッパーは新規供給を抑えて販売在庫の一掃をすることになるのではないかと思います。そういう意味では、来年もそんなに明るい年でもないような気がしますが、こういう時こそ粛々と掘り出し物を探せるチャンスでもあり、我々外国人にとっては悪い年でもないと思うのですが。

さて、この貸し渋りは、実は一般の住宅購入者向け住宅ローンだけでなく、デベロッパーへのプロジェクトローン貸し出し基準でも厳しくなっています。

最近、バンコクポストの記事で、これまでスクムビット・ソイ３６のトンロー駅前一等地でコンドミニアムとリーテイルのコンプレックスプロジェクトを開発するとアナウンスしていた中堅デベロッパーのフラグラントが、突然、開発を断念し更地のままコングロマリット系デベのシンハーに転売するらしい、というのが目にとまりました。

 
次回に続く

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As the rejection rate for home loans looks set to increase further, property developers are asking the country’s financial institutions to soften home loan approval criteria to help facilitate more sales and give the sector a much needed boost, according to local media.

Developers are also calling on the government to shorten its blacklist period for credit card and auto loan non-payment from three years to one in a bid to give homebuyers more access to mortgages.

This will eventually help boost the property sector amid the current unfavourable sentiment, Atip Bijanonda, president of the Housing Business Association, explained. He noted that the home loan rejection rate is expected to rise this year. At the moment it checks in at 50 percent. However, some companies have recorded home loan rejections of around 70 percent with the low-priced segment the hardest hit.

“The overall housing market this year is quite sluggish as economic conditions are waning and many potential homebuyers are unable to get mortgages despite their good qualifications,” Atip told the Bangkok Post. “Many home loan applications were rejected for nonsensical reasons. Some homebuyers who had earlier been qualified for home loans are now being rejected despite having the same qualifications.”

Some in the industry are urging financial institutions to use the same loan approval criteria that was used in years past. One recent change made saw home loan applicants who used to receive a credit line of 50 times their monthly income now only getting 30-40 times of the total from select banks.

“With the sluggish economy, the government wants the private sector to invest. But if developers can’t sell and transfer housing units, how can they continue investing?”Atip pointed out. “Developers can’t unload their housing stock because banks aren’t giving out loans.”

日本人にダントツの人気があるプロンポンとトンローですが、少しずつ違いがあります。

プロンポン：日本人を中心に外国人エクスパットに人気が高いが、タイ人の間ではトンローほどの人気はない。

１．投資の本流　スクムビット・ソイ３９と２４

　スクムビット・ソイ３９は日本人が多く住むことで有名。ただ、トンロー通りに比べると華やかさはない。
　一方、ソイ２４はパーク２４やルンピニ２４といった新しい大型プロジェクトが出てきているが、やや供給過剰気味。
　どちらの通りもスクムビット通りだけでなく、他の大通りへと繋がっていることが魅力（３９はぺチャブリー通りへ、２４はラーマ４へ）。いわゆるどんつき行き止まりのソイの奥の方は、タクシーもモーターサイも走っていないので思ったより不便。（バンコク中古物件選びのポイントを参照）。

２．将来性に期待のスクムビット・ソイ３３と２２

　将来、ＥＭディストリクトの恩恵を受け、発展が期待できる。ノーブルＢＥ３３は価格設定を間違った感があり、東向きの部屋はほぼ完売だが西側がほとんど売れてない。このところ、りセールの失望売りが出てきていて買い叩けるので要チェック。この物件はアソークにも近く決して悪くはないのだが、ソイ２３のエッジに比べ割高感が目立ち苦戦中。

トンロー：エクスパットだけでなくタイ人の間でも住みたい街として人気が高く、ソイ５５がメインストリート。

１．投資の本流　スクムビット・ソイ５５

　新規プレビルドとリセールとの価格乖離が大きく、ここで買うならラグジュアリークラスの築浅中古リセールを狙うべき。

２．将来性で買うスクムビット３６と３８

　トンロー人気は衰えることがない。今も増え続ける需要に供給が追いつかず、かつ建設用地の払底もあって、開発の中心は周辺のソイに広がりつつあるが、グレイラインの恩恵を受ける３６と３８の方が発展性が高い。特に、ラーマ４へと抜けられ、タクシーやモーターサイがいつでも拾える便利なソイ３６が狙い目。詳しくはブログ記事「トンロー、スクムビット・ソイ３６の注目プレビルド（１－６）」参照　

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３．ナナ
 

・　文化のメルティングスポットでナイトライフや娯楽で有名。白人に人気あり

・　地価は年率２割で上昇中で、現在の地価は平米４３万バーツ

・　実際、クオリティハウスが駅前の土地を平米４５万バーツで購入したが、今も周辺の土地に対する需要は大きい

４．プロンポン
 

・　日本人エクスパットが集中して住む。特にスクムビット３９は日本人が多いことで有名

・　今後、新規プロジェクトが売り出される予定で、いずれも平米３０万バーツ以上

・　ＥＭディストリクト人気が牽引役となり、周辺地価は平米３８万から５０万バーツ

５．トンロー
 

・　活気に満ちたダウンタウンの中心で、外国人とタイ人の両方に人気がある

・　中古コンドで平米１６万から１７万バーツ

・　現在の地価は平米５０万バーツ

・　地価は今後更に上昇する余地があり、それに伴い中古コンドミニアム価格も上昇

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以下はＤＤプロパティのレポートからです。

２０１７年から施行される相続税、土地建物税の課税開始前に、土地を売却する地主が増えてきている。それにも関わらず、次の５つのロケーションは需要に土地の供給が追いつかず、大手デベロッパーは今も用地取得に奔走中である。
 

バンコク中心部ではタイ人富裕層と外国人の実需や投資需要がまだ拡大するので、この５つのロケーションは今後もデベロッパーが積極的に用地購入する。従って、地価は下がらないし将来的にも希少価値が出てくる。

１．チットロム
 

・　現在の地価は平米２５万から３８万バーツであるが、年内に５０万から７５万に上がる可能性がある

・　実際、セントラルデパート横の土地が平米６３万バーツで売りに出ているが、デベロッパーはそれでも用地取得を前向きに検討中

２．プルンチット
 

・　周辺での新規コンドミニアム価格は平米２５万バーツ以上

・　地価は平米３８万バーツ

・　特に静かで落ち着いたソイは自己居住の実需と投資需要の両方に適している

次回に続く

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さて、不動産投資という視点から見た場合、プロンポンからアソークに向かって続く高級ショッピングエリアのＥＭディストリクト、そしてバンナーとウドムスクの間にできる東南アジア最大のＳＣ、ザ・バンコクモール。

一方、既存ＣＢＤであるアソークやプルンチット、そして今後副都心になるバンナー。

すなわち、東京でいえば、丸の内がある東京駅と新宿副都心をダイレクトにつなぐ中央線に相当するのが、このＢＴＳスクムビットラインというわけで、今後ますますこの路線の重要性が高まります。
 

そして、将来、商業とビジネス両方の２大ホットスポットに挟まれる形になるのが、この図からも分かるように、オンヌットやプラカノーン、バンジャクです。

これらの住宅市場では、職住接近でかつショッピングにも便利という理想的な住環境が揃うわけであり、更に、冒頭でナイトフランクもいっているように、将来は「副都心ができるのに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こる」ということになります。

そして、この中でも要注目は、現在、急ピッチで開発が進むオンヌットです。

次回に続く
 

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しかし、バンスーは私にとって、池袋とか上野に相当するイメージであり、人は集まるけどそれほど人気はない街、という印象です。

実際、タイ人投資家の間でもあまり人気があるとはいえず、興味を持たない人が多いです。従って、ここしばらくは我々が投資対象とするエリアではないように思います。

確かにバンスーエリアは、パープルラインも開通間近となり、将来、ブルーラインやレッドラインも走る交通要所として開発が進んでいくのだろうと思いますが、誰もが住みたがるエリアになるかというと、ちょっと違うと思います。特に日本人エクスパットが住むようになるとは思えません。

その点、ラーマ９はアソークから続くＣＢＤの延長線でもあり、コンベンションホールまで持つシンハーコンプレックスの開発が進むペチャブリ、将来ドンムアン空港まで延伸してその重要度が増すエアポートリンクのマッカサンと、この三角地帯には注目しておくべきです。

ただし一方で、タイランドカルチャーセンターより北側のスティサーンやフワイクワンは、日本人が投資するエリアではないとも思います。従って、ラチャダーピセーク通りならどこでもよいということではありません。

そして、最後のバンナーですが、ここは大注目です。以前にも書いたと思いますが、このエリアは昔から工場地帯であったサムットプラカンがバックにあり、その工場のオーナー達がここに豪邸を建てて住んでいたところです。

従って、今も大きな敷地の更地が多く、小さな建物がごちゃごちゃ建ってなくて開発もし易いのです。それに、かつてこういうスーパーリッチと呼ばれる工場経営者達が住んでいたこともあり、タイ人がバンナーの土地に持つイメージは悪くありません。

次回に続く 

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ナイトフランクがこんなレポートを出しました。

バンコクのＣＢＤは１０年後、次の３つの副都心エリアに拡散していき、それに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こると予想している。

現在のＣＢＤといえば、サートン、シーロム、プルンチット、ワイアレス、ラーマ１、ラーチャダムリ等であるが、ここでは既にオフィス、ホテル、店舗施設ビル等が密集していて、これ以上の開発を行う用地が不足している。その結果、プルンチットの地価はここ数年、毎年のように史上最高価格を更新中であり、今後はもっと開発用地が残っているところに新しいＣＢＤができてくる。

エリア１　ラチャダーピセークからラーマ９

ここは誰もが認める副都心最有力候補である。既にグランドラーマ９や∪-プレース、証券取引所等の大型プロジェクトが進行中、もしくは竣工済みとなっている。

エリア２　バンナー

次の有力候補はバンナーである。モールグループによる東南アジア最大のショッピングセンター、ザ・バンコクモールの開発。そこでは商業、住宅、オフィスの総合開発が計画されていて、その他にもバイテック（幕張メッセのような見本市会場）のそばにできるオフィスビルのビラットタワー、ＳＪインフィニット２の開発が進行中である。

エリア３　バンスー

バンスー駅はバンコクＣＢＤの北部に位置する駅として発展し、新しい商業の中心地となる可能性が高い。地方を結ぶバス路線のネットワーク、鉄道路線、バンコクのマストランジット・システムが集結する大きな駅であり、バンコクの一大ターミナル駅となる。特にこのエリアはまだ開発が進んでおらず、開発用地がふんだんにあることから、今後の発展が期待できる

以上がナイトフランクのレポート概要ですが、かつて東京のＣＢＤであった都心３区（千代田、中央、港）に、副都心である新宿区と渋谷区が新興ＣＢＤとして加わり、今の都心５区が形成されたようなことが、今、バンコクで起こりつつあるということです。

従って、当然、ラーマ９、バンナーは我々日本人投資家にとっても注目しておくべきエリアです。

次回に続く

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Knight Frank’s Global Cities report is making a bold prediction about Bangkok’s Central Business District. It reveals that the CBD will branch out in three new areas as the city’s public transport system continues to expand. It is predicted that these new CBD areas could see a large number of occupiers move in between now and the end of the decade.

At the moment Bangkok’s traditional CBD can be found within Sathorn, Silom, Ploenchit, Wireless, Rama I and Rajdamri roads. There is a high density of office buildings, hotels and retail complexes here but the area has suffered from a shortage of land available for development in recent years. This in turn has caused prices to rise sharply with Ploenchit having recorded several record breaking land transactions over the past few years.

Ratchadapisek-Rama 9 continues to be the most talked about commercial sub-center, according to Knight Frank’s report and several large scale projects are either under construction or have recently opened. These projects include Grand Rama 9, U-Place, the new Stock Exchange of Thailand building and several other retail complexes.

Another area that could soon be expanding is Bangna. The Mall Group recently announced it will begin construction on Bangkok Mall, a development that will feature businesses, residences and office space. The report noted that this project, along with other new commercial developments including Bhiraj Tower at Bitec and SJ Infinite 2 being built in Bangna, will enhance the commercial potential of the area.

Finally, the new transport hub at Bangsue Grand Station, to the north of the CBD, also has the potential to become another commercial real estate catalyst. Provincial bus networks, rail lines and the city’s rail system will all intersect in this location making the station Bangkok’s main transport hub. The Knight Frank report pointed out that with a significant amount of land available in this area, it could be a future hotspot.