発展を続けるベトナム

3泊4日でベトナムの首都ハノイに行ってきたのですが、ベトナムは10数年前にホーチミンにいって以来なので久しぶりです。

当時のホーチミンは大きな道路でも車をあまり見かけることがなく、道をふさぐほど大量のオートバイで道路を渡るのに恐怖を覚えたのですが、既にハノイでは道路の主役が車になっていました。

一方、昨年末に訪れたカンボジアの首都プノンペンでは、まだオートバイとトゥクトゥクの存在感に車が圧倒されていたのに比べると、少なくとも車の普及という点ではハノイの方がプノンペンより一足速く発達しているように思えます。

また、2年前に開通したばかりのベトナム初のスカイトレインにも乗ってきたのですが、なぜかこれをハノイではメトロ（地下鉄）と呼んでいます。

ところで、バンコクで最初のスカイトレインが開通したのが1999年12月だったので、よくいわれるようにベトナムはタイより約20年遅れているのかもしれません。

まだカオス（混沌）を失ってないベトナム

夜になって旧市街地を歩くと狭い道を車とオートバイ、そして通行人が団子状態になって溢れかえっていて、私などはこういうところにカオスというか東南アジアのエネルギーを感じるのですが、人口が1億人近くいて、しかも若い人が多いベトナムはまだまだこれから発展すると再確認した次第です。

コンドミニアム価格も急上昇中

地元の新聞によれば、ハノイ市の世帯数は2025年までにさらに157,000世帯増加すると予想されていて、地方から多くの若い労働者が仕事を求めて都会に移り住んできていることがわかります。

それに伴ってハノイの新築コンドミニアム価格も2019年初めに比べて31万円/㎡へと73％も上昇したということですが、一方でハノイ市民の収入は不動産価格の値上りに追い付かず、ますます住宅は手が届かなくなっているということで、ここでも典型的な新興国の住宅事情が始まっているようです。

ところで、私の印象として超高層のコンドミニアムはかなり多いのですが、なぜか超高層のオフィスビルを見かけることがほとんどありませんでした。

こんなに多くの人が住んでいるのに一体どこで働いているのだろうという疑問を持ったわけですが、どうもオフィスビルは昔ながらのCBDにあるビルが中心のようです。

これはハノイの高級住宅地ですが、整然と立ち並ぶコンドと広い道が印象的で、暑い街だけあって巨大なショッピングモールがなんとこの地下にあるのです。

こんな大きなスケールでの住宅開発はタイでも見たことがないので、いわゆるビッグ10と呼ばれる住宅専業デベロッパーが開発の中心であるタイと違って、ベトナムのデベロッパーは日本の地所、三井不といった総合不動産会社が中心なのでこんなとてつもない大開発ができるのかもしれません。

まだベトナムは買いだ！

これは昨日時点のベトナム株ETFの日足ですが、ベトナムの株価は3月以降連日のように急上昇しているのがわかると思います。

私は「ワクワクするぞ、ベトナムファンド！」で書いた通り、昨年11月にエントリーしたのでほぼ底値買いができたのですが、これからまだまだ上がると思っています。

昨年の9月に始まった政治的スキャンダルで暴落したベトナム株だけに、既に高騰しているインド株などよりもリスクは低いと思うし、その分、上昇余地もあると思っています。

今週、ベトナム視察に行きます

「タイのビリオネアー投資家「タイ株よりベトナム株だ！」」で書きましたが、昨年末にベトナム株が底値に落ちた際、個人的に500万円強をベトナム株ETFに投資しました。

もともと投資銀行で働いていたことから、私にとって昔取った杵柄ということもあって、不動産だけでなく株式や債券、為替などへの投資全般が、今も大事な趣味兼収入源です。

ただし、もうリタイアしているし、お金なら贅沢さえしなければ十分あるので大怪我しない程度に続けているのですが、やはり投資というのはワクワクして老後の趣味としても楽しいです。

特に、せっかくタイに住んでいるのだから他のアセアン諸国でも投資してみたいと思っていたのですが、そこで今回選んだのがベトナム株でした。

底打ちし上昇し始めたベトナム株

そもそもは昨年11月、「新興国株相場ならベトナムは外せない」や「ベトナム株を買い始めた海外の機関投資家」で紹介したニウェート氏のベトナム株に関する情報を読んで、この意見に全く同感だったので、最初の打診買い30万バーツに続き、冒頭の株式チャートにある古巣のドイツ銀行とJPモルガンのベトナム株ETFにさらに50万バーツずつ投資したのです。

これはいわゆる悪目買いという手法で、Don’t catch a falling knifeの格言通り落ちている間はじっと待っていて、昨年11月最後の週に値上りが始まったのを確認してから買いに入ったのですが、今となってはほぼ底で買えたようなので満足しています。

投資した当初は若干の赤字になっていたりしていたのですが、ニウェート氏がいうようにあと２～３年すればベトナム株は大儲けできるという言葉を信じて気にせずガチ保のつもりでいたのですが、ここにきて動意づき、2割ほど値上りしてきたのでこれからどこまで上昇するかを楽しみにワクワクしているところです。

それもあって、今週、久しぶりにベトナムのカオスを体感しに行くことにしましたが、もしかすると追加投資もありかと考えています。

投資しなくてよかった中国株

一方、先のブログでも書きましたが、経済音痴習近平の共産党中国ではこれからもろくなことが起こらないだろうと中国株は最初から避けていたのですが、昨日の経済新聞、プラチャーチャートの記事によれば、タイの中国株ファンドは全部が年初来マイナスでボロボロの状態ということです。

特にUOBが売っているUCI-SSFという投資信託などは年初来41.62％もの下落でほぼ半値状態です。

もっとも、案外この辺で底値買いに入るのはありかと前向きに考えているところでもありますが…。

これも株式投資の楽しみです。

いつもと同じで問題なし

先日「TM30がなくてもビザ更新可能？」と題して、TM30なしでもビザ更新はできるはずということを書きましたが、その日はブログ村でのPVが1万を超し、こういう話に関心がある人が多いのだろうと思い、昨日、更新に行ってきたのでまた書くことにしました。

結論からいえば、担当者は上の写真のチャノート（権利証）の裏面をチェックしてちゃんと私の名前が記載されていることを確認し、上司にもわかるようにそこに赤ペンでしるしをつけただけで簡単に終わりました。

本来、TM30は家主が賃借人である入居者確認の届けを出すためのものなので、家主と賃借関係にない自己居住オーナーの場合、不要なのかもしれません。いずれにせよ、前回も書いたように最初にチャノートのコピーを出すとそれでいいみたいで、今まで一度もTM30を聞かれたことはありません。

タイのチャノート（権利証またはTitle Deed）について

ちなみに、タイの場合は日本のようにデベロッパーの保存登記がなく、売主のデベロッパーが買主に売った時点で初めて登記されるので、上の写真のようにデベのクオリティハウス株式会社（Qハウス）から私に売却されたという内容が初めての登記となるわけです。

また、タイの場合は権利証を失くしても土地局が同じものを持っているので、将来の売却に不都合が起こるというようなことはなく、金庫に保管したりとあまり神経質になる必要はありません。

午後も激混み

前回、午後は空いているのでお勧めと書いたのですが、昨日は午後でも激混みでした。1時半にイミグレに到着し受付番号をもらったところなんと100番で、その時に審査中の番号がまだ51番と私の前に48人が待っているという状況でした。

そのため、やっとビザ更新が終わったのが午後5時20分で、結局その時間ではマルティプル・リエントリーパミットの窓口が閉まっていて取れませんでした。

例年、私の前で待っている人は20数人だったはずなのですが、申請者が増えたのか、それとも休み明けの月曜に行ったのが悪かったのかもしれませんが、前言は撤回します。午後に行くと、リエントリーパミットが申請できなくなる可能性があります。

バンクステートメントは不要？

それと、最近はビザ更新にはこれまでのCertificate of Balance（残高証明）だけでなく、資金の動きを証明するBank Statement（資金移動明細）の銀行証明が必要になったと一部のサイトで書いてあったので、200バーツも払ってそれも取っていったのですが、どうも不要だったようです。

毎年、申請当日まで80万バーツ以上があることを証明するために、当日に地下のカシコン銀行で1,000バーツ引き出してから通帳をアップデートし、それから過去1年分の資金移動明細をコピーして持っていくのですが、今回銀行で作ったバンクステートメントが同じことを証明しているので、これは不要だろうと思ってコピーを取らなかったのですが、今回も1年分の通帳コピーを取って来いといわれたので、それを証明するために銀行のバンクステートメントがいるんじゃないの？と聞いたところ、

ไม่ต้องแต่ต้องทำสำเนาbook bankนะ～（それは別に要らないけど、通帳のコピーは必要ですよ）といわれたのです。

最後のナをナ～と引き延ばしてやんわりといってくれたのでカチンとくることもなく、再び地下に行ってコピーを取ってきましたが、ビザ更新は几帳面なチェックが必要なのでこの部署の全員が女性ということもあり、これまでに威圧的な人に会ったことはありません。

空港では女性審査官は鬼門

ただし、旅慣れた人なら知っている人も多いとは思いますが、タイ入国時に空港のイミグレで入国審査を受けるときは、女性審査官は避けた方がいいです。

女性は細かくチェックするので時間がかかるだけでなく、時々入国を止められている人がいるので、むしろルースな人が多い男性審査官のいるブースに並ぶ方が、はい一丁上がりとすぐに入国スタンプを押してくれる可能性が高く、余計なトラブルに巻き込まれるリスクも減ります。

実際、タイの入国審査は待ち時間が長すぎると観光客からの苦情が多く、交通大臣から1人1分以内に審査を終わらせるようにと命令が出ているはずなのですが、相変わらず女性審査官は時間をかけてじっくりチェックします。

ただし、タイランドエリートを持っている人はFast Trackを通ってスルーで行ける特権があるので、そんなことを考える必要はありません。もっとも、だからといって60万バーツも払う気にはなれませんが…。

フルロックダウン下の外国人労働者

20日に始まったフルロックダウンのせいで都内の車の量もかなり減っていたので、アソーク、トンロー、ラーマ4、シーロム、サトーン、パヤータイと、都内で人気の住宅地が今どんな風になっているのか、久しぶりに見て回りました。

本当は用のないものは外出禁止というのが政府の命令なのですが、1日中家にいても時間を持て余すので、始終車で移動するのであれば感染の危険性もないし大丈夫だろうと出かけることにしたわけです。

もっとも、道路のあちこちに警察官が立って検問をしており、もし停められたらやばいなとひやひやしながら走っていたのですが…。

走っている間に建設途中で止まっているプロジェクトも多く目についたのですが、ここで働いていたミャンマー人たちの多くが「感染者増加で再びバンコクのロックダウンか！」で書いた政府のBubble&Seal策により、この中で隔離されたまま囚人のような暮らしをしていたことを思い出しました。

それもあって、今日はこんな話題のコラムを書いてみる気になりました。

不動産業界の闇

Some 80,000 people – mostly Burmese, Cambodian and Thai workers – have been isolated in these shanty towns, basically imprisoned. They are guarded by Thai police and army. Some of the construction developers are doing the right thing and providing food and supplies. But others aren’t. 

主にミャンマー人とカンボジア人、そして一部タイ人を含めた約8万人の工事現場で働いていた作業員は、（第3波以降）囚人のように狭いところに閉じ込められ、外に出られないように周辺を警察と軍隊が見張っている。そして、彼らを使っていたデベロッパーには、食料や生活必需品を支給して彼らのサポートを続けているところもあるが、多くのデベロッパーは何もせずほったらかしている。

タイガー

4月に感染第3波が始まってから、その感染爆発発生の中心がバンコクのコンドミニアムなどの工事現場で働くミャンマー人やカンボジア人の宿舎であったことから、タイ政府はBubble & Seal作戦ということで、バンコクの建設工事現場すべてを閉鎖しました。

その後、他県に逃れた者や母国に帰れたものもいますが、現時点では約58,000人の外国人労働者たちが、バンコクの建設現場などで隔離され、食料もない中で飢えや病気に苦しんでいるということです。

デベロッパーにしてみても、コロナで多くの契約キャンセルが出た結果、今は完成在庫や販売在庫を抱えて大変な状況です。その上、建設中のプロジェクトは全て工事をストップという命令が出たわけですから、この間の金利負担も大きく、現場で働いていた外国人労働者のことにまで手が回らなくなっているのだろうと思います。

つい数年前まで、コンドミニアムのデベロッパーは中国人投資家の爆買いで次々と新しいプロジェクトを起ち上げ、その結果、現場作業員の労働者不足が発生していたほどだったのですが、わずか数年で状況が一変してしまいました。

スクムビット周辺にもいくつもある隔離キャンプ

特にスクムビット通り沿いは外国人投資家の人気があったことから、多くのプロジェクトが進んでいましたが、それだけに大きいところでは数百人単位のキャンプ、そして上のような比較的小さいプロジェクトで働いていた人たちも現場で隔離されています。

しかも、大半の外国人労働者は社会保険に入っておらず、失業と同時に収入もなくなり、ここから出るなということだから、スーパーに買い物に行くこともできないわけです。それでデベロッパーから見放されたら食べるものにも困るわけで、それこそ死活問題です。

ただし、この記事ではデベロッパーが見捨てたと悪者にされていますが、普通は建設会社が現場作業員の雇用主であり、彼等にも責任はあるとは思います。そうはいっても、施主であるデベが知らんぷりするのもおかしいとは思いますが。

また、タイの建設作業員は特にミャンマー人が多いことで知られていますが、今はクーデターで母国が大変な状況にあり、故郷に残された家族に仕送りもできず、それどころか自分たちの食糧にも苦労している状態ということで、慈善団体等が差し入れをしたりしていますが、残念ながら、タイ政府もこういう人たちまで救済する余裕はないと思います。

私もバンコクの不動産市場の動向について10年近く付き合ってきたわけですが、現場が今はこういう厳しい状況になっているのを見ると何かやりきれないですね。彼らに比べると、のんびりロングステイ暮らしをしている私などは幸運だと思います。

中国人がタイでコンドミニアムを買い漁っていた2017年、実はマレーシアでも同様のことが起こっていました。

マレーシア：
ラグジュアリーコンドミニアムは、他のアセアン諸国に比べて価格が非常に安い。しかも、マレーシアで自己居住用不売動産を購入し、かつ生活費をマレーシアで働かなくても自己資金で賄えるという証明ができれば、マルチエントリーが可能な10年間のビザを発行してもらえるというマレーシア独自のプログラム、MM2H(Malaysia My Seconf Home)があり、東南アジアでも特に人気がある。また、このビザを取れば、同伴家族についても同じく滞在許可が出る。

政府はこのビザの廃止を正式にアナウンスしたわけではありませんが、少なくとも当面はこのビザで移住することができなくなったわけで、特に中国政府の干渉やデモによる混乱を嫌ってマレーシアに移住しようとしていた香港の中国人などは、行き場をなくしてショックを受けているという記事もあります。

今月１７日、タイの気象庁から雨期明け乾季入り宣言が出され、ほぼ同時に雨も降らなくなりました。

これからタイの冬が近づき、いよいよゴルフシーズンが始まることもあり、私も先週末、久しぶりにバンナーのゴルフ練習場にいってきたのですが、この２カ月ほどはほとんどクラブにも触れてなかったのに、なぜかこれまで苦手だった３番フェアウェイウッドがまっすぐ飛ぶようになっていて、嬉しくなりました。

このブログが参考になったらシェアお願いします。
　

にほんブログ村

さて、この政府セーヴィングバンク（ＧＳＢ）の取締役会は今月１８日に開かれ、そこで承認されればタイ中央銀行の基準でなく独自の貸出基準に基づく住宅ローンの貸し出しが始まることになります。

にほんブログ村

にほんブログ村

タイの不動産バブルがきっかけとなったといわれているのが１９９７年のトムヤムクン危機（アジア通貨危機）です。

この経験から、タイ中央銀行も独自でこのグラフのような地価とコンドミニアム価格の推移を調査し、経済全体に大きな影響を与える不動産市場を監視してきています。

台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろでも４回にわたって書きましたが、外国人の不動産投資がタイ経済全体に悪影響を与える可能性が出てきたことに対し、既に警戒注意を関係業界に促してもいます。

そして今回、タイ人の不動産投資に対する引締めも打ち出してきたわけです。

今、これに対しデベロッパーや金融機関は２軒目でなく、３軒目以降の住宅ローンからにするべきとか、このＬＴＶの施行はあと６カ月先延ばしするべきとか中央銀行に陳情しているそうですが、それだけ市場に与える影響も小さくないということだとも思います。

例えば、地下鉄ＭＲＴ沿線のビジネス街、スティサーン駅周辺のコンドミニアムなどは、ここで働くアッパーミドルたちがウイークデイの間、この１ベッドルームを購入しそこで寝泊まりして働き、週末は郊外にあるマイホームに帰って家族と過ごすというケースが多いのでよく知られています。

そういう意味では、これは実需でもあるのですが、一律に２軒目を買う場合はＬＴＶ８０％というルールが始まると、このような属性は良くても１軒目の自宅のローン支払いの負担で今は現金を持ってない、という人達が２軒目を買えなくなります。

また、住宅を借り換える人も今の自宅を売却してローンを完済するまで新居が買えないという問題が起こり、ここでも実需の購入にまで影響が出ることになります。

さらに、来年１月１日施行となると、既に２軒目の住宅をプレビルドで買ってしまっている人達の場合、竣工引渡し時に通常のダウンペイメント以外にさらに想定外でもある追加の自己資金が必要になるという問題も起こります。

タイ中央銀行は来月中旬には結論を出すといっていますが、いずれにせよ、今後は投資や転売目的の不動産購入に対する規制はさらに厳しくなっていくと思います。

ＣＢＲＥやＡＲＥＡはこの件に関し、不動産市場にとっては中長期的には正しい措置であると肯定的なコメントを出しているものの、一方で短期的には不動産市場に悪影響が出ることも認めています。

購入予約権の転売狙いや賃貸運用しながら不動産投資をしようとする人達にとっては、「出口」が狭くなるということでもあり、リスクが高くなってくるかもしれません。

にほんブログ村

それではここで例を挙げてみる。

月収が１０万バーツある個人が投資として賃貸不動産を購入する場合と、同様に１０万バーツの月収があり、自宅として自己居住のための不動産を買いたいという２種類の顧客がいるとする。

タイの金融機関の場合、他国の金融機関同様、高収入の属性の良い人を優先するのではあるが、それさえ同等であれば自宅として本当に住宅を買いたがっている人なのか、それとも単に利回りの高い投資対象の一つとして不動産を探している人なのかなどは特に考慮せず、ローンを貸し出す。

そして、これが実体のない見せかけの需要を増やしているのである。

我々は今、不動産投資のために２つ目の住宅ローンを借りようとしている人をよく見かけるようになってきたが、こういった投資需要に対しても属性の良い人なら簡単に住宅ローンを借りられるということが住宅価格を押し上げてしまい、結局は自己居住のために住宅を購入しようとする第一次住宅取得者が、住宅を買えなくなってしまっているのである。

不動産市場というのは社会情勢や消費者の購買力に左右されるデリケートな市場であり、他の各国政府はこういった投機的な需要が市場に悪影響を与えるのを避けるべく、住宅ローンに関してその購入目的や既に借りているローンの数によって制限を加える政策を施行している。

例えば、ダウンペイメント（自己資金）の比率を設定して投機的な不動産バブルのリスクを抑制するのがLTVレシオであるが、シンガポールでは一次住宅取得者の場合であっても、物件価値の２５％の自己資金（エクイティ）が必要である。つまり、７５％のLTVレシオが政府機関によって規定されているのである。

一方、既に住宅ローンを借りていて、新たに追加で住宅ローンを借りようという人に対しては、もっと厳しい規制がある。

例えば、２つのローンを既に借りていて、３つ目の不動産を買おうとする場合、ローンの申請者は５５％の自己資金を用意しなければならない。つまり、LTVレシオが４５％に落ちるのである。

また、香港のように印紙税などの課税を増やして不動産の投機的な購入を規制し、市場がオーバーヒートするのを食い止めようとしているところもあるし、英国では賃貸用不動産の購入に対しては、LTVが８０％以下でなければ銀行はローンを出さない。さらに、英国の中央銀行であるバンク・オブ・イングランドは年収の４．５倍以上の住宅ローンの貸出を禁じてもいる。

そして、同様にタイ中央銀行もこういった投機的な住宅購入を減らし、自己居住の実需層が住宅を購入できるようにこれまでサポートしてきているのだが、今回、２件目の住宅ローン申請、もしくは価格が１，０００万バーツ以上の高級住宅を購入しようとする者には、自己資金２０％以上とする提案書を出した。現在、各方面からの意見をヒアリングしているところだが、来年１月１日施行の予定である。

次回に続く

にほんブログ村

Let's compare two individuals looking at the same condominium. One earns 100,000 baht a month and wants to buy a unit to rent out. The other earns 10,000 baht but would like to buy and really live there.

The bank will favour the high-income borrower, regardless of whether he or she really needs that property or is just searching for a better yield than other investments offer. Credit lines of this kind have in turn propelled artificial demand.

We are now seeing more people taking out second mortgage loans and then some. This dampens genuine demand, as the ease of obtaining mortgages drives up property prices further beyond the means of first-time homebuyers.

Real estate markets are sensitive to social trends and concerns about affordability. To prevent negative conditions from arising, several countries have introduced measures on residential mortgage loans, based on borrowing objectives and the number of outstanding mortgage contracts.

An LTV limit, setting a minimum down payment level in other words, is the most widely used measure to reduce the risk of a price bubble fed by speculative demand.

For example, in Singapore, first-time homebuyers must make a minimum down payment of 25% based on the property value, with an LTV limit of 75% imposed by the Monetary Authority of Singapore.

Borrowers with more than one outstanding mortgage face even stricter requirements. For instance, if you have two outstanding mortgages and are looking at a third property, you'll need to pay at least 55% down for that house or condo.

Other measures, such as stamp duties, are used to further curb speculative demand in overheating markets, as in the case of Hong Kong.

In the UK, while financial institutions have been cautious in not granting buy-to-let (BTL) mortgages with LTV limits above 80%, the Bank of England has decreed that the amount of a mortgage loan cannot exceed 4.5 times a borrower's annual income.

In a nutshell, the depth and breadth of LTV limits and other measures may differ across countries, depending on the context of problems each is experiencing.

The Bank of Thailand too has been attempting to curb artificial demand in the housing market and support housing affordability. Its new consultation paper proposes a minimum down payment of 20% for homebuyers with more than one outstanding mortgage and those purchasing residential properties worth at least 10 million baht, tentatively scheduled to take effect in January 2019.

The central bank is accepting submissions from the public in response to this proposal until Oct 22 at its website www.bot.or.th.

Maetinee Hemrit is the deputy director of the Financial Institutions Strategy Department with the Bank of Thailand. The views expressed are the author's own.

今月１３日がサムローンのメトロポリスのインスペクションデイ（竣工が近づいたので、既存の購入者に自分の買った部屋を見てもらうお披露目会のようなもの）でした。

メトロポリスは以前から注目しているプロジェクトということもあり、私も早速その出来栄えを見に行ってきたのですが、こんなことができるのが、現地に住んでいてダイレクトに情報を流せる強みだとも思っています。

結論から言えば、これ、なかなかいいです。ただし、敬遠しておいた方がいいユニットとかもあるので、どれでも全部いいというわけではないのですが…。

詳細については、今月の東京セミナーで詳しく話しますが、２，０００万円以下の新築を探しているのであれば、一考の価値はあると思います。

さて、バンコクポストに興味深い記事が載っていたので今回はそれについて書きます。メトロポリスの投売りにも関係あるのですが、住宅ローンが借りられない中低所得層にとっての今の問題点を書いているものでもあります。

ではまずは、以下の記事概要から。

マイホームの夢と現実のギャップ（副題：見せかけの需要に惑わされるな）

誰でもマイホームを持つことを夢に見るし、１つだけでなくできれば複数の住宅を所有して現代的なライフスタイルにそった生き方をしたい。

例えば、庭付きの一戸建て、もしくはＢＴＳやＭＲＴの駅から徒歩圏にあるコンドミニアムに住み、資金余力が許せば週末を過ごすビーチ沿いのセカンドホームを持つ、という夢である。

こんな夢を持つこと自体は何ら問題はないのだが、金銭的にそんなことが実現できるのかというのはまた別次元の問題である。働き始めて間もないサラリーマンにとって、親からの金銭支援でもなければ、まず、住宅購入のための頭金をためること自体が容易ではない。しかもその一方で、住宅価格はどんどん値上りして行き、彼らの所得水準からますます遠ざかって行くのである。

一方、銀行もこのことを熟知していて、こういったマイホームの夢を持つサラリーマンをサポートしている。例えば、属性の良い人（高収入で雇用も安定している人）に対しては、与信基準を緩和して頭金ゼロのＬＴＶ（Loan to Value ratioといって物件評価額に対するローンの貸出し比率）が１００％の満額ローンを貸出したりしているのである。

しかも、さらにエスカレートして住宅ローンの期間を通常の３０年から３５年に延長して毎月の支払い負担を減らしたりして支援している。つまり、銀行は個人の住宅購入を助けるために、返済期間を延長するという形でさらなるリスクを取っているのである。

しかし問題は、貸金業者である銀行がその住宅ローン申請者が純粋にマイホームを欲しているのか、それともセカンドホームや投機目的で住宅を購入しようとしているのかを見極めようとしないことにある。

にほんブログ村

Everyone dreams of owning a house, or preferably more than one, to fulfil the desire for a comfortable modern lifestyle.

That dream could take the form of a low-rise house with space for gardening, or a condominium within walking distance of the BTS or MRT for an easy commute. And if resources permit, a weekend getaway property in a beach town is nice to have.

There's nothing wrong with having a wish list, but affordability is another matter entirely. For first-time workers with little or no financial support from families, it is quite a challenge to resist impulse purchases and summon up the discipline to save up enough to place a down payment even for one home. Meanwhile, house prices continue to rise and diverge further from their income levels.

Banks are well aware of this and have been trying to help some of these dreamers. They have loosened their mortgage underwriting standards by granting loans to cover the full value of house prices -- a loan-to-value (LTV) ratio of 100%. Some people have secured mortgage loans without having to make any down payment, as long as they can provide enough proof of their debt-servicing ability to satisfy a loan officer.

Banks sometimes go a step further by lengthening loan repayment periods to 35 years from the standard maximum of 30, in order to reduce monthly instalments.

So even as banks facilitate home ownership on the one hand, they're extending household indebtedness on the other.

But the bottom line is that the lending industry no longer seems to distinguish between granting mortgage loans to those with genuine demand -- for a principal residence or first-time home purchase -- and for those seeking second homes or speculative investments.

５月３０日に日本のアマゾンや三省堂書店等で新刊「続・バンコク不動産投資　実践編」が発売になります。

私のところにも昨日、出版社から前著書の基礎編とペアで何冊か送られてきたのですが、私は１冊あれば十分なので、基礎編と実践編を合わせたセットで８００バーツでお分けします。

ただし、５セットだけしかないのと、アソークのジャスミンシティ１２階、ラ・アトレアジア（タイランド）に預けておくので、取りに来ていただかなければなりませんが、著者値引後の価格であり、もしご興味があれば

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村

Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

正直、立駐はＡＭ泣かせです。日本の大都市で一番多いのがゴンドラ型と呼ばれる立駐ですが、小さいスペースで３０台、４０台とまとまった数の車を格納することができるので、都市中心部のオフィスビルなどではこれが多く採用されています。

しかし、築１５年位のビルだと立駐のあちこちが傷みはじめ、金食い虫になります。鉄でできているので、車を乗せるパレットが錆だらけになり、ひどい時には穴が開いたりします。

特に東北地方などは冬場の路面凍結を防ぐために道路に塩をまくので、それがタイヤに付着したまま駐車場に入ってくると錆が速くなります。

こうなるとＡＭは修繕費用で毎年数百万をかける必要があり、物件の実収入であるＮＯＩをむしばんでいきます。

バンコクではさすがに道路に塩をまくことはしないので鉄部の腐食も遅いと思いますが、それでもやがては錆が出てきます。

だから、著書の中でも書きましたが、少なくともバンコクのコンドミニアムはすべて自走式の駐車場なので、その分、余計な修繕費用がかからず管理がしやすいと思っていました。

それがバンコクでも地価高騰により、いよいよこれからCBDで出てくる新規プロジェクトの５割で機械式駐車場の採用されるようになるとのことで、これも仕方がないのだろうと思います。

写真のような駐車場をこちらではロボット型パーキングというみたいですが、要はドライバーが自分で操作しなければならず、自分の車が出てくるまでに我慢強く待っているしかありません。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村

Rise of the robot parking valets

Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

From the perspective of property buyers, the advantage they will see for an automated car parking system is that it can allow a developer to provide a higher ratio of car parking space than conventional parking structures.

日本で不動産のＡＭ（アセットマネジャー）をしていた頃、オフィスビルなどの商業ビルを購入する際の実査で、まず最初に私がチェックしていたのが、そのビルに据え付けられているエレベーターのメーカー名です。

東芝、日立、三菱。日本の大手３社ですが、このエレベーターが据え付けられていて、しかもオリジナルメーカーのフルメンテナンス契約をしている物件は予算に余裕があり、ビル全体の予防修繕もよくできている可能性が高かったからです。

じゃあ、オーティスやシンドラーだとダメなのか、といわれるとそういうわけではないですが、やはり日本の大手３社のエレベーターは不動産ファンドのＡＭやＰＭにとっても信頼感があります。

その点、バンコクの一流オフィスビル、例えばアソークのインターチェンジビルに据え付けられている聞いたこともないメーカーのリフトなど、

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村

Origin in tie-up with Nomura
Japanese firm gets 49% stake in subsidiaries

SET-listed developer Origin Property Plc (ORI) will forge a joint venture with Japanese developer Nomura Real Estate Development Co, starting with four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht.

Origin has also revised the number of new projects to be launched this year to 12 worth a total of 18 billion baht, from nine worth 15 billion, and presales target to 14 billion from 13 billion.

"The Japanese partner will help drive our performance to be one of the top three developers in revenue and presales in the next five years," Origin's chief executive Peerapong Jaroon-ek said yesterday. "By 2022 we will have over 30 billion baht in revenue."

Origin's board of directors last Saturday approved the company's disposal of its ordinary shares of four subsidiaries: Origin Sphere Co, Origin Vertical Co, Origin Ramkhamhaeng Co and Origin Prime 2 Co.

The share amount, accounting for 49% of each subsidiary, will be sold to Nomura with a combined price of 789 million baht. The Japanese developer will hold 49% stake in each of the subsidiaries.

The four subsidiaries will develop four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht. Three of them will be launched this year: Knightsbridge Prime Ratchayothin, Knightsbridge Ramkhamhaeng and Knightsbridge Prime On Nut, worth a total 6 billion baht.

Origin also revised up revenue target to  9 billion baht from 6 billion as it expected to realise revenue from Park 24, a high-end condominium project, after it acquired its developer, Proud Residence Co, last month.

In the second half, Origin plans to launch eight new projects worth a combined 8.6 billion baht with four worth 7.4 billion baht in the third quarter and four worth 1.2 billion baht in the fourth quarter.

"The property market may not return to normal but we are confident our products can compete with rivals and tap into the right demand," said Mr Peerapong, 41.

He said the Japanese joint venture will boost sales from foreign buyers from 10% to 15-20%. Nomura will also introduce the new projects in Japan and China through roadshows.

Origin also plans to diversify into non-residential property business, including a mid-scaled office building, warehouse, property-related service, property brokerage and media, aiming for an income proportion from the new segment of 20% from zero today.

Mr Peerapong said Origin will introduce a three-year free stay campaign for buyers of completed condominium units.

にほんブログ村

FOUR YEARS AGO, when I started working as a real estate agent, an Australian client asked me: "How much time would I need to sell a house in Thailand?"

バンコクに住んでいる方なら誰でも知っている週刊ワイズさんで、私の著書『バンコク不動産投資』の内容を連載してくれることになりました。

普段、酒ばっかり飲んでてあまりこちらのフリーペーパーは読まないので知りませんでしたが、数あるご当地フリーペーパーの中では、ワイズは創刊500号を超える老舗的な週刊誌で、発行部数も30,000/週と最大規模らしいです。

私のコラム記事は10月5日発行の524号からの連載になりますが、バンコクのコンドミニアムに興味がある方に読んで頂けたら幸いです。

また、このコラム記事は私の本の一部、触りのところだけの紹介なので、もし面白いと思ったら、是非本を買って読んで頂けたらと思います。

10日ほど前、プロンポンの紀伊国屋書店に別の本を買いに行ったら、私の本も置いてあったので、最近はバンコクでも買えるようです。

尚、週刊ワイズ今週号の私のコラム記事は、53ページ目に載っていますので、今後共よろしくお願い申し上げます。