３年前に最初の著書である「バンコク不動産投資」を上梓した頃は、まだ日系企業のタイ進出が続いていて、駐在員や現地採用の日本人エクスパットの全体数も増えていました。

そこで、「日本人に賃貸することを前提に投資すべきであり、

にほんブログ村

さて、

にほんブログ村
このブログが参考になったらシェアお願いします。

今回は、タイで不動産投資をするにあたり、今後ますます重要になってくる賃貸による「運用」方法と、それに関して最近のエクスパット（特に日本人

にほんブログ村

さらに、JLLの調査結果、新築物件の家賃は今年も上がり続けて、2015年に竣工した物件より10％高くなっていることが分かったが、一方で、築５年以上の物件については家賃が全く値上がりしてないということも分かった。

新築物件の家賃が値上がりした主な原因は、物件価格自体が値上がりしたためである。CBDにあるプレビルドプロジェクトの今年第３四半期の平均価格は１年前の同時期に比べても12.5％上昇していて、これは前年同期比で６四半期連続２桁台の値上りである。

すなわち、地価の値上りによるコンドミニアムの販売価格の上昇の方が家賃の上昇よりも速いということでもある。

また、テナントが新築物件に住むことを好む傾向にあることから、新築物件は築５年から９年の物件に比べると家賃は１割から２割高く、築１０年以上の物件に比べると３割から４割も高い。

ところで、外国人、特に日本人テナントが今でもCBDでの賃貸需要の中心であるものの、最近はタイ人テナントの需要も増えていて、JLLの賃貸住宅を探す顧客の約1割がタイ人である。また、そのタイ人テナントの大半はCBDにある企業で働いていて、家賃が20,000から25,000バーツ程度の小さい物件を探している。

以上ですが、バンコクの賃貸市場には新築プレミアムというのがあるようで、通常の市場家賃より高く貸せるようです。いわゆる新築未入居プレミアムというやつです。

いずれにせよ、土地の値上りがストレートに価格に反映される新築物件を買った投資家は、当然その上昇分を家賃にも反映しようとするので、結局、土地の値上りは物件価格の上昇だけでなく家賃にもダイレクトに影響しているわけですが、それでもテナントがついてくるということは、新築に対してそれだけ賃貸需要も大きいということです。

しかし、新築は築年数が１０年を超えた物件の家賃より３割から４割高いとありますが、実際、こういう古い物件の売買価格は周辺の新築価格の半額以下のものが多く、この状況を鑑みると、私が本の中でも書いたように、賃貸需要の大きいベストロケーションにある８０平米から１００平米の古い２ベッドルームを安く買い取って完全にリファビッシュして貸し出せば、利回り的にも魅力があるし、空室リスクも低くなるはずです。

従って、グローバルスタンダードから見れば、これからは日本の再販業者のようなビジネスの出番だと思うし、大きなビジネスチャンスがあるはずだと思うのですが。

ところで、最近はタイ人アッパーミドルクラスも収入が増え、25,000バーツもの家賃が払えるようになっているんですね。 

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村 

ซึ่งโครงการใหม่ๆ จะเน้นการทำห้องขนาดเล็กเสนอขาย ทำให้การเพิ่มขึ้นของจำนวนห้องใหญ่อยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการจากผู้เช่าที่เป็นครอบครัวผู้บริหารชาวต่างชาติของบริษัทและองค์กรระหว่างประเทศยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทำให้คอนโดกลุ่มนี้มีการแข่งขันต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ
ห้องชุดใหม่จ่ายค่าเช่าแพง ราคาขายปรับเพิ่มขึ้น 12.5%

แม้การแข่งขันจะเพิ่มสูงขึ้น แต่โดยภาพรวม ค่าเช่าคอนโดในเขตศูนย์กลางธุรกิจยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ในขณะที่ห้องชุดในโครงการที่มีอายุ 5 ปีขึ้นไป โดยทั่วไปไม่มีการปรับค่าเช่า แต่ยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปีนี้ เรียกค่าเช่าสูงขึ้นราว 10% เมื่อเทียบยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปี 2558 สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการซื้อที่สูงขึ้นของเจ้าของยูนิตในโครงการใหม่ จากการที่คอนโดในโครงการเปิดตัวใหม่มีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่อง

จากการประเมินในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ราคาคอนโดมิเนียมในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ สำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่ก่อนการก่อสร้าง มีราคาเพิ่มสูงขึ้น 12.5% ซึ่งหมายความว่า ราคาขายปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าการปรับขึ้นของค่าเช่า นอกจากนี้ ยังนับเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาขายในอัตราเกิน 10% ติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 6 สะท้อนต้นทุนของผู้พัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดิน

อีกปัจจัยหนึ่งที่ยังคงเอื้อให้ค่าเช่าคอนโดปรับเพิ่มขึ้นได้ คือการที่ผู้เช่าส่วนใหญ่โดยทั่วไปนิยมคอนโดใหม่มากกว่าคอนโดเก่า ซึ่งแม้ยูนิตในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่จะมีค่าเช่าสูงกว่าราว 10%-20% เมื่อเทียบกับยูนิตในคอนโดที่มีอายุระหว่าง 5-9 ปี หรือ 30%-40% เมื่อเทียบกับคอนโดที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป แต่โดยทั่วไป ผู้เช่ายังคงยินดีจ่ายเพิ่มสำหรับยูนิตที่ใหม่กว่า

อย่างไรก็ดี สภาพของคอนโดมิเนียมเป็นตัวแปรสำคัญหนึ่งที่กำหนดความสามารถในการปล่อยเช่า ซึ่งห้องชุดทั่วไปที่มีการบำรุงรักษาอย่างดีให้ดูใหม่ตลอดเวลาจะมีโอกาสมากกว่าในการปล่อยเช่าและสามารถเรียกค่าเช่าที่สูงกว่า ส่วนคอนโดควรมีการปรับปรุงให้ห้องดูใหม่เป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดี และสามารถเรียกค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ 20%-25%

数日前に「バンコク日本人駐在員数が頭打ち！」と題して、日本企業によるタイへの投資が減速する中、日本人駐在員の数も頭打ちになりつつある。一方で、中国人の駐在員が急増しているという報告をしました。

そんな中、JLLから現在のバンコクコンドミニアム賃貸市場についての調査報告が出ていますが、これを読むとCBREが言っていることと同じところもあれば、ちょっと違うところもあり、興味深いところです。

まずは要訳してみます。

バンコクCBDでは過去数年間でコンドミニアムの供給が急増したが、これが今のリーシングマーケットに影響を及ぼしつつある。また、セグメントによってそのパフォーマンスにも差があることが分かった。

バンコク全体としては入居者の賃貸需要は今も大きいものの、実際には小さいユニットは競争激化で空室リスクが高くなり、一方で大きなユニットは供給が少ないことから比較的パフォーマンスが高くなっている。

すなわち、タイプとサイズで見てみると、CBDにおいてもスタジオと１ベッドルームの供給量が多いため、入居者募集で最も競争が激しいのがこのタイプなのである。そして、その原因は今もデベロッパーが一般消費者が購入しやすいように価格を押さえた狭小ユニットの大量供給を続けていることにある。

それに対し、それほど激しい競争にさらされてないのが、供給量がずっと少ない２ベッドルームのセグメントである。エクスパット向けCBDの２ベッドルーム月額家賃は大体５万バーツから７万バーツであるが、このセグメントで興味深いのは、多くのテナントが、新築物件よりも比較的広い間取りの中古物件の方を好む傾向にあることだ。

さらに中古物件は大きな共用部を持ち、プールやジム、サウナ、テニスコート等の共用設備も新築コンドミニアムより充実している。

次回に続く

ถ้าคุณรู้สึกสนุกช่วยกดนี้นะครับ

にほんブログ村  

คอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ซัพพลายขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการสร้างเสร็จใหม่ ส่งผลให้ตลาดเช่ามีการแข่งขันเพิ่มขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ดี คอนโดให้เช่าแบ่งย่อยออกเป็นหลายกลุ่ม มีการแข่งขันที่แตกต่างกันไป โดยพบว่า กลุ่มคอนโดขนาดเล็กมีการแข่งขันรุนแรงมากกว่าคอนโดยูนิตใหญ่

ด้านนายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล เปิดเผยว่า “คอนโดกลุ่มนี้ มีการขยายตัวของซัพพลายใหม่อย่างรวดเร็ว สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ที่โครงการใหม่ส่วนใหญ่ เน้นเสนอห้องชุดที่มีขนาดเล็กลง ซึ่งขายได้ง่ายกว่า เนื่องจากมีฐานผู้ซื้อที่กว้างกว่า โดยผู้เช่าคอนโดในกลุ่มห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอน ส่วนใหญ่นิยมคอนโดในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ ดังนั้น คอนโดที่มีอายุเกิน 5 ปีขึ้นไปจึงมีการแข่งขันที่สูงมากยิ่งขึ้นไปอีก

สำหรับคอนโดขนาด 2 ห้องนอน มีการแข่งขันที่ต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับกลุ่มสตูดิโอและ 1 ห้องนอน โดยคอนโดกลุ่มนี้ มีค่าเช่าอยู่ที่ระหว่าง 50,000-70,000 บาทต่อเดือน

สังเกตว่า คอนโดเช่าแบบ 2 ห้องนอน ผู้เช่าจำนวนมากที่สนใจคอนโดรุ่นเก่า เนื่องจากแม้จะมี 2 ห้องนอน เท่ากัน แต่ห้องชุดในโครงการเก่าส่วนใหญ่จะมีขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่กว่าโครงการใหม่ นอกจากนี้ ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบและขนาดใหญ่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส/ซาวน่า รวมไปจนถึงสนามเทนนิส ซึ่งมีให้เห็นได้ไม่มากนักในโครงการคอนโดรุ่นใหม่ๆ ในปัจจุบัน