ところで、本項の主題は「不動産投資で老後をタイで暮らす方法」です。
それであれば、どちらかというと築10年以上の中古物件で、以下のような投資クライテリアを満たす部屋が空室リスクを軽減できます。
しかも利回りもそれなりに高く、地価の安い頃に開発された物件なので投資総額も同じサイズの新築プレビルドよりかなり少なくできます。
① 日本人駐在員に人気がある(建物の入居率を調べればすぐわかりますが、日本人学校に通いやすいとか、日系スーパーに近いとかの理由で、人気物件には日本人テナントが8割ぐらいいます)
② ロケーションに優れる(将来の資産価値増大のためにマストランジットの駅にも近い)
③ 管理状態が良い(資産価値維持のために重要)
④ 少なくとも100㎡以上ある広い物件(今、新築プレビルドでこれだけ広い物件は家賃が10万バーツ近くになるので、日本人駐在員であっても予算的にかなり厳しく、新築物件とあまり競合しなくなる)
⑤ 2百万バーツ位かけてフル・リノベーションする
新築時は施工やデザインの良否はわかるにしても、将来その物件がDOMUSのように資産価値を維持できるかどうかは管理次第です。
ただ、管理ができているかどうかは、修繕計画がしっかり履行され、館内細則がちゃんと守られているかどうかによるので、築5年ぐらい経たないとわからないものです。
従って、築10年以上経っていて、管理がしっかりできているのに古いという理由だけでタイ人の購入希望者が少ない物件こそ買いだと思うのです。
例えば、前々回に写真添付したDOMUSなどは、管理状態と住環境の良さで入居者に人気の高いコンドミニアムとして投資家の間ではよく知られていて、築11年になるのに価格は当初の10万バーツ/㎡から18万バーツ/㎡へと今もまだ上昇を続けています。
また、日本人テナントをターゲットとする場合、例えばスクムビット43などは大半のコンドミニアムが築10年以上にも関わらず、日本人駐在員ファミリーが多く住む通りです。
そこで需要の多い150㎡前後の2ベッドルーム、3ベッドルームを8万~12万バーツ/㎡程度で買い、2百万バーツかけてフルリノベーションすれば、空室リスクはかなり低くなります。
ただし、これを日本に住んでいる投資家が業者任せでやることはお勧めしません。本来、こういう大きな工事は出来高払いにすべきなのを工事業者に7割もの前金だけ取られて逃げられたり、手抜き工事をされたりでトラブルに巻き込まれる事になります。
生半可な改装工事ではないので人任せにせず、やはり自分で現場におもむき少なくとも週に2、3回は施主としてのモニタリングが必要になります。
私もロンドンでオフィスビルのリファビッシュをやっていた時には、プロのモニタリングエンジニア同伴で毎日のように現場に通い、工事監理に余念がありませんでしたが、バンコクに住む日本人でこれができるのは、時間に余裕のあるリタイアした施主だけです。
従って、最初はちょっと面倒ですが、そのあと5年、10年と不動産賃貸収入で悠々自適のハッピー・リタイアメント生活を送りたければ、私ならこれが最短距離だと思うのです。